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派顿快讯 PCIM NEWS 本期编辑：白冰 上海派顿投资管理咨询有限公司 - PAGE 1 - 亚太区商用房地产或吸引更多投资客201 亚太区商用房地产或吸引更多投资客 2011-09-14 2011年第2季度DTZ戴德梁行亚太区物业投资合理价值指数为70，高于本年第1季度的65。与上季相比，本季亚太区的理想物业投资机会增多，部分回报率较高及物业资本价值增长较快的市场，其物业定价较其他地区化算，将可吸引到中长线投资者的青睐。 本季亚太区内“超出指标”的市场，自上季的28个增至31个，而“低于指标”市场则自10个减至8个。大部分评级上升的市场位于中国大陆及澳洲，其中大陆市场就有6个。澳洲方面，由于无风险的国债回报率降低，物业的投资吸引力就相对提高，澳洲有3个市场评级自“符合指标”升至“超出指标”，布里斯班的商铺市场是其中之一。反观印度，其经济已出现过热的迹象，虽然该国的商务租赁需求仍然殷切，但不断上升的通胀正在蚕食物业的回报率，也影响了其投资吸引度。 HYPERLINK \l _目录 返回目录 2011年 2011年 总第95期 本期目录 ●亚太区商用房地产或吸引更多投资客 ●购物中心数量暴增 未来战场或在二三线城市 ●收入“倒挂”考验资金链 住宅反哺商业或成潮 ●上半年房地产信托翻倍 成本逼近房企利润 ●租金太高：“传统百货”模式陷入运营危机 ●高端酒店的新契机：“酒店+城市综合体” ●商业地产遍地开花 资金压力成转型“痛处” ●水游城现“蝴蝶效应” 打造“时间型消费”？ ●商业物业难以自持 租售并举或是必经之路 ●路径之选：从“香港模式”到“美国模式” 更多资讯： HYPERLINK 购物中心数量暴增 未来潜力或看二三线城市 2011-09-14 来源： 截至今年年底，全国购物中心数量将达到2542家，比去年增加253家。预计从2012-2015年的4年间，全国新增购物中心将超过1300家，到2015年年底时将达到3885家。数据显示，从2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893%。 数据显示，北京、天津城市消费率不足0.3，上海、广州、深圳也仅在0.3上下。而汕头、温州、齐齐哈尔等二三线城市，消费率都可达到0.6以上。但是，另一份统计数据表明，从2003年至今，新开购物中心数量低于50家、增速低于150%的城市，基本都是这些消费率较高的二三线城市。此外，在研究的104个一二三四线城市中，累计开业购物中心2795家，二线城市独占1400家以上。也就是说，一半以上的新购物中心开在了二线城市。 派顿观点：相对于一线城市而言，二三线城市空间更为广阔。与一线城市相比，二三线城市表现出更高的消费率，购物中心发展动能强劲。 HYPERLINK \l _目录 返回目录 收入“倒挂”考验资金链 住宅反哺商业或成潮 2011-09-10 来源： 近日，宝龙地产控股有限公司在香港召开2011年中期业绩发布会上透露，住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，商业地产却同比减少55%。作为一家商业地产开发商，宝龙地产住宅与商业地产的收入出现了“倒挂”。 开发商共同认为最麻烦的是经营，因为首选位置都是需要一定时间的培养才能成熟的地段，这个培育期是很痛苦的，并没有原先想象的那么美好。 目前，随着商业地产项目大量批建，为避免同质化竞争，有些开发商已开始转移重点。其中第一点就是长期持有物业，不过，这对开发商资金链提出考验；其次，是探索开辟旅游地产以及豪宅两个全新领域。因为部分城市商业综合体投资过剩的同时，国内商户的数量也一直无法支撑其招租需求。事实上，这只是众多房企根据现状改善自身投资结构的一个缩影。 派顿观点：除了市场投资过剩之外，商业综合体开发诸如投资高、回款慢这类具有较强周期性的问题也逐渐被一些大型商业地产开发商所熟知，不少企业已开始根据市场的需求和政策导向配置资源，如已试水物业出售、持有分配相对灵活的旅游地产等，以分散商业地产开发过于集中可能导致的风险。 HYPERLINK \l _目录 返回目录 上半年房地产信托翻倍 成本逼近房企利润 2011-09-15 来源：HYPERLINK /派顿机构 今年，房地产信托呈现爆炸式增长。据银监会统计，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，发行数量和发行规模同比增幅超过100%。在上半年3.74万亿元信托资产中，有6051.91亿元投向房地产业。 　　根据公开数据，大型房企的核心业务利润率从15%-37%不等，一般在20%左右。可以说，房企的核心利润率只是略高于信托成本。所以，不到万不得已，房企不会选择信托资金。然而，这种“万不得已”正