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浅析房产众筹中法律风险 　　[摘要]：众筹以惊人的速度席卷房地产行业。这种商业模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难，又满足了房地产投资者的投资需求，带来了多方共赢的效果，但其中涉及的法律问题也亟待明晰。 　　[关键词]：房地产 众筹 法律风险 　　一、房产众筹的概况 　　近一两年，随着互联网金融以迅雷不及掩耳之势席卷了整个华夏大地，众筹这个充满无限想象空间的融资模式又一次点燃了国人的投资热情。当房地产遇见众筹，一场不同寻常的传统行业的变革风暴正在酝酿。 　　众筹以惊人的速度席卷房地产行业，成功吸引到来自各方的眼球。这种“互联网+房地产+金融”的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难，又满足了房地产投资者的投资需求，还促进了新兴网络平台的发展，带来了多方共赢的效果，具有商业上的合理性，但其中涉及的法律问题也亟待明晰。 　　二、房产众筹的市场生成逻辑 　　（一）楼市低迷――新形式促进资金回笼 　　2014年，各类城市房地产市场成交量均出现了不同程度的下滑，市场总体上呈现出低迷的态势。市场价格居高、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市正出现的两大趋势。在逆市之下，众筹为房产销售开创了全新的模式，尤其在互联网时代，消费群体年轻化和消费方式多样化使得楼盘的线上销售更容易引发争相追捧，一旦能够获得购房者的充分参与，资金必能得以快速回笼。 　　（二）拥抱互联网――大数据助力市场营销 　　众筹模式对于地产商来说的最大好处，是可以借“众筹”这种新概念或者是互联网平台的便捷性吸引来自社会各界人士的广泛关注，尤其是在互联网平台的用户注册和登录的过程中，会产生海量的用户数据，通过对各类数据进行抓取和分析，地产商能够精确定位，投放房源信息给有实在需求的买房人，实现有针对性的营销。这也是地产商联手互联网众筹平台的一个非常重要的原因。另外，互联网平台在未来还有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说也节约了营销成本，甚至省去了一大部分的广告成本，可以实现营销高效率和低成本的兼顾。 　　（三）小额分散处理――满足多样化投资需求 　　众筹模式最大的特点即为资金的小额、分散。而房地产行业向来以大资金需求为导向，使众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。随着近年来大众投资需求的多元化，房产众筹能够较好地解决这一问题，使房地产投资化整为零，使小额、分散的资金投向房地产开发建设成为可能。 　　三、房产众筹的类型 　　目前形形色色的房地产众筹模式从是否以最终获得房产产权为标准可以分为两大类型：纯投资理财型房产众筹以及购房兼顾投资理财型房产众众筹。 　　（一）纯投资理财型房产众筹 　　在纯投资理财类型中，众筹平台通常会与开发商协商获得一个优惠的购房价格，并将所需购房资金划分成较小金额的份额，由不特定的公众（以下简称“投资者”）通过其平台认购数额不等的份额。众筹平台将所获得的众筹金额通过托管账户支付至第三方机构，由该等第三方机构向开发商购买并代为持有相关房地产产权。第三方机构持有相关房地产期间所获的相关租金收益，都将通过众筹平台向参与众筹项目的投资者分红，而约定的众筹运营期届满时，投资者还可以要求第三方机构出售相关房地产，并从相关收益中获取分红。在众筹运营期中，投资者还可以通过众筹平台转让自己的众筹份额。 　　（二）购房兼顾投资理财型房产众筹 　　相较于纯投资理财类型的房地产众筹模式，目前更为投资者及开发商所青睐的是购房兼顾投资理财类型房地产众筹模式。在这种模式下，众筹平台往往在房地产开发阶段就介入项目的融资及去化安排。首先，众筹平台选定一个房地产开发项目（该项目通常刚获得相关土地使用权），并在其平台上推广该项目及发行可供认购的众筹份额，投资者认购该等份额后可获得的利益主要包括：固定的投资收益、优先购房权、锁定的优惠购房价格或折扣比例、就开发物业的房型、小区配套设备设施、周边招商安排进行建议的权利等。而众筹平台所筹集的众筹金额将通过一系列复杂的合同安排最终支付于开发商或其关联公司，以用作开发项目所需资金。而投资者有权在物业具备法律上预售资格时，选择收回投资本金和固定投资收益，也可以选择购买该等物业，如其选择购买该等物业，则其已支付的投资本金及应获得的投资收益将抵扣其应支付的购房款。 　　在该等模式下，众筹平台在物业开发早期阶段的介入解决了开发商的两大问题：开发融资的问题及去化率的问题。在开发商拿地成本、开发融资成本及后期营销成本日渐高涨而导致房价居高不下的今日，正因为这两大问题的解决，开发商收益空间增大，从而使得其可以给予投资者更为优惠的购房价格。而对于本来就有购房需求的投资者而言，既可以低于周边物业的价格购买到理想地段的房屋，又可以获得一定的投资收益，还可以通过