浅析房产税对房地产市场影响.docVIP

浅析房产税对房地产市场影响 　　摘要：从10年4月的“国十条”，到11年年初的“国八条”，无不彰显着政府调控房地产市场的决心，但市场总是与人们的期望相悖而行。基于此，2011年1月28日重庆和上海两市重启房产税试点改革，那房产税改革到底能在多大程度上抑制或是调控房地产市场任然有待商榷，本文试从房产税对房地产市场的作用机制来探讨房产税如何影响房地产市场。 　　关键词：房产税 房地产市场 　　 　　1、引言 　　房产税在楼市调控中的作用应更多地体现在抑制“不合理需求”上，通过提升房产的持有成本，来抑制投资与投机性购房行为，从而间接起到平抑房价的作用。更为重要的是，通过让多占用资源者多交税，也有利于体现调节收入分配的功能。目前，我国房地产税费主要集中在开发投资环节；对于消费者而言，则主要集中在交易环节。对于购房者来说，只要不转让交易，就可以零成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售，并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上，从而变现投资收益，这在客观上刺激了投资投机行为。因此，在物业保有环节收税，不仅是国际通行的惯例，也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。 　　2、房产税的来源及其应用发展现状 　　1986年，中国就已经有了房产税，1986年国务院出台的《房产税暂行条例》，征收范围是城镇经营性房产,个人所有非营业性房产免征房产税。房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，计税依据分为房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种。 　　2011年1月28日，上海、重庆两市重启房产税改革试点。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。，关于房产税的税率，黄奇帆透露，对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。上海市的房产税征收过程是征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 　　3、房产税对房地产市场积极影响分析 　　3.1改变地方政府对房地产市场的过度依赖 　　在分税制下，与世界的大多数国家相比，中国把更多的支出责任下放给了省以下的地方政府，中国财政总，支出的大约65％集中在省以下的地方政府(上世纪90年代甚至高达80％)，然而在收入方面，地方政府却没有取得相应的权利，因此地方收入与支出严重不成比例。另一方面占房地产成本30%的土地出让金，还有契税、土地增值税都归地方政府。因此无论是迫于发展经济、地方就业、地方财政压力，还是由于地方间竞争，地方政府都不能不将发展经济进而解决地方就业、地方财政问题放到至高无上的地步。这种税收制度就扭曲性的激励地方房地产业得发展，把房价无限推高，甚至于中央发布的房地产调控政策背道而驰，致使历次房地产调控政策屡屡得不到落实。房产税 是按照房地产持有者所征收的一种税制，即不管是个人持有还是对外出租，政府每年都可以从房产持有者那里得到一些稳定的收入。可以稳定地方政府的财政来源，从一定程度上可以缓解地方政府财政收入压力，进而不在过度依赖房地产业在当地经济中的作用，利于中央对房地产市场的调控政策的落实。 　　3.2房产税主要针对房产持有阶段征税 减少投机需求 　　房产税是一种财产税，即所有者只要持有房地产就要交房产税。房地产市场的需求者主要分为消费性需求，投资性需求和投机性需求。消费性需求就是购房主要用于居住，投资性需求是指购房用于出租以获取租金，而投机性需求就是低价买房高价卖房。以往动用的流转税制像契税印花税和增值税调控房地产市场时，投机者总是通过提高卖价将税收负担转嫁给购房需求者，反倒让房子在转让过程中不断涨价，使得房价越调越高，最终还是辜负了市场预期。而这次的房产税改革，根据沪渝两地出台的房产税改革方法基本是对房屋持有者持有的房屋数量和房屋具有的价值进行征税，这就意味着投机者手里持有超过一套房，每多买一套房就要多交一笔房产税，而真正的消费需求房产者购买足够家人居住的房子位于房产税免税项目中。这样就