杭州东源房产之多蓝水岸项目营销策略报告192汉嘉.pptx

针对贵司多蓝水岸项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。在本案入市之前，我们需要明确以下几个问题: 本案的预期目标是什么？ 本案处在怎样的竞争市场？ 本案面临的最大抗性是什么？ 怎样树立项目价值和品牌价值？ 怎样赢得市场和客户？ 怎样实现我们的预期目标？带着这些问题，汉嘉“多蓝水岸”项目专案组经过深入的探讨与研究，慎重提出以下营销战略思路。核心战略目标6个月内实现50%以上余房之销售量在实现以上销售目标前提下，追求利润最大化建立比较稳固的项目品牌及企业品牌 目 录一、项目诊断二、价值打造三、价值传播四、价值实现根据本项目的实际情况，我们从大杭州的房地产整体动向分析出发，重点分析本项目所处的区域竞争环境，区域的重点楼盘，项目的优势及面临的抗性。在把控整体楼市的前提下，作出比较客观的分析结论。市场诊断项目诊断产品诊断推广诊断销售诊断九堡/乔司板块下沙中心区沿江板块板块竞争环境分析根据本项目所处的地理位置，我们认为竞争板块是：1、九堡/乔司版块2、下沙中心区块3、沿江版块万科·魅力之城绿城·丽江公寓旅游·红苹果金海·香摈湾九堡/乔司板块:政策的利好、品牌商入住，成为杭州新兴热点板块核心驱动力政策利好：城市东扩+四季青市场+客运站+地铁品牌商入住：万科、复地、绿城等产品特征在售项目：万科魅力之城、旅游红苹果、金海香槟湾单价：75000-8000元/方主力户型：两房、经济型三房为主市场走势目前市场可售房源较少，价格一直呈上涨态势；潜在供应量巨大，其以中小户型为主，价格上涨趋势将趋缓；客群特征客群构成：市区白领、私营业主、城东居民客群来源：50%-60%城东客群、20%-25%市区客群，15%-20％省内外投资80％，自住20％下沙中心板块:下沙最成熟区块，大型商业集中，供应量已非常稀缺核心驱动力启动较早：片区发展远早于东区配套成熟：物美+下沙商贸城+新美商城产品特征在售项目：福雷德广场、四季名门城市公寓、之江铭楼等单价：6000-7000元/方主力户型：单身公寓、三房大多处于尾盘，以福雷德广场、四季名门城市公寓为主大北.四季风景福雷德广场市场走势市场潜在供应量有限，部分客群将流向沿江板块；板块内需求将逐步转向二手房市场；客群特征客群构成：高教老师、下沙企业员工、市区白领客群来源：下沙相关60％，市区及省内外40％之江铭楼香榭里花园下沙沿江板块:借助产业人口，立足区域市场，积极被动郊区化客群核心驱动力大型居住区：规划定位大型居住区，规划总人口9.6万人一线江景：区域处于钱江西侧产品特征在售项目：海天城、梦琴湾、伊萨卡等单价：5500-6500元/方主力户型：100-140方，两房、三房，剩余户型以舒适型三房为主。野风海天城华元梦琴湾市场走势短期内市场走势平稳，潜在供应量巨大，竞争激烈；品商入住、地铁效应显现，承接主城区外溢客群作用将加强；客群特征客群构成：高教老师、下沙企业员工、市区白领、下沙富裕农民、投资客群客群来源：市区40％，下沙30％，省内外30％阳光华城理想伊萨卡项目启示下沙客群九堡板块对下沙客群吸引较弱，本土需求基本都释放在下沙市场；下沙中心区块供应量减少，部分客群将流向本案区域；由于下沙住宅的集中供应，短期内下沙客群量锐减，项目应积极拓展市区外溢客群。市区客群九堡板块的拦截作用明显，但短期内供应量有限，价格上涨过快，承接主城区外溢客群仍有较大市场；从产品类型看，九堡产品以中小户型为主，本案区域可售房源以中大户型为主，客群层面存在一定的差异，本区域产品更适合改善型置业客群；省内客群下沙大学生已初具规模，不少省内家长为子女买房；城市东扩、地铁效应、价格洼地、楼市回升的作用，在售项目近期吸引不少省内的投资客群；立足本地市场，积极吸引外溢客群，争取省内渗入客群 板块内竞品对比分析楼盘名称规模建筑类型售价主广告语剩余房源情况面积范围套数楼层分布位置分布海天城近50万方高层5500元/方守望海天,心想事城140平米以下149-16F中间套为主140平米以上(140-160)732-25F边套为主顶层(170-220)20顶层中间和边套均有梦琴湾25万方高层6000元/方回到梦开始的地方140平米以下1013-20F中间套140平米以上(145平米)158-23中间套顶层(170-220)21顶层中间和边套均有伊萨卡近50万方高层、小高层、排屋6300元/方凌驾优越的一线江景御所140平米以下0//140平米以上(160-170)1102-18F中间和边套均有200平米(排屋)103(6月16日推出)//项目优劣势分析项目优势户型面积优势：剩余中小户型有一定的稀缺型；物业类型优势：项目多层、小高层有较大的稀缺型；江景资源：区域内可售江景房已非常稀少，本案江景位置较佳；