精品天晟2011年3月重庆建工集团新桥商业项目前期商业策划沟通提报商业地产策划.pptxVIP

目录宏观市场分析项目区域分析项目产品定位产品设计建议业态分布建议招商销售建议宏观市场分析沙坪坝概况地处重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 重庆市六大中心主城区之一。全区总面积396.2平方千米。户籍人口75.4万人（2007年末），常住人口90.21万人（2008年末）。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。沙坪坝总体规划中部生态区沙坪坝区总体规划为“一区两高地”（现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地）基本形态为“一城三中心三基地”的阶段性建设目标。一中心为西部新城（西永城市副中心）包括：重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园。三中心为科教文卫中心、物流中心、具有文化艺术特色的商贸中心。三基地为高新技术产业基地、汽车摩托车及装备制造业基地、文化产业基地。 西部拓展区东部核心区沙坪坝商贸与教育概括商贸影响力强，教育是本区传统优势 沙坪坝是重庆市重要的物资集散地和商贸区。 重庆马家岩装饰材料批发市场、重庆金属材料现货交易市场等四大市场年成交额近50亿元。重庆百货大楼、新世纪百货、国美电器、苏宁电器、普尔斯马特等国内外知名商家已经或正着手进驻沙坪坝。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所；中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善。生产总值及产业结构 沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率 社会消费品零售总额 2009年全区的社会消费品零售总额达到了200.6亿元，同比增幅达到20% 城镇职工平均工资 沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，增幅达到12%。三大产业分析 第二产业占总GDP52%，说明沙区工业处于稳步发展期 第三产业占总GDP46%，说明沙区商业处于较快上升期 农业占总GDP2%，比例明显降低，说明沙区城市化进程的已经成熟 区域小结 规划布局清晰 发展潜力巨大产业结构丰富 投资空间巨大 项目区域分析地块指标地块建设用地面积：22400 ㎡容积率；≤4.48绿地率：≥24.28%建筑密度： ≤39.75%停车位设置：557个；总建筑面积：130492.06商业建筑面积：32634.23地块四至 西面：歌乐山脉，含谷镇 南面：新桥医院、华岩寺 内环高速东面：二郞立交、石桥铺商圈 北面：西南医院、沙坪坝商圈 成渝高速地形地貌分析本案地块有小幅高差，呈西高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约107米距离内高差约5米；东面临社区公路长约82米距离内高差约3米。本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。区域情况概述新桥区位于沙坪坝区的东部核心区，区域总人口约6万人、常住人口约4万人，是沙坪坝区、旧城改造的重点区域。主要依托于新桥医院为核心，加上附近的工业及居住社区。其核心商业地段为项目地块北面 和新桥医院广场之间路段。新桥医院简介新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓，始建于1944年，历经70年发展与变迁，现已建成为一所学科齐全、技术力量雄厚、设备先进，集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教学医院。医院现有教职员工2700余名，其中，教授、副教授300余名，博（硕）士导师110余名，博（硕）士学位获得者360余名。医院占地面积960亩，展开床位2300张，　医院年门（急）诊量近百万人次，年收治病人6万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难疾病救治在国内居领先水平。区域消费人群预测类别人群数量（人）固定消费人群常住人口40000医院职工2700进修实习人员1000合计43700类别人群年（人）日（人）流动消费人群就医人群及家属10000002740家属（按病人1/2比例估算）5000001370周边企业及其他流动人口10000002740合计25000006850区域固定消费人口约43700人，流动人口约6850人/天，加上目前在建的几个小区，该区域的人口数量还会有大量的增长。饱和竞争观望区域商业地产特点分析特点一临街商业发展迅速，是新桥区域数量最多商业形式之一先发制人商业领航区域商业地产特点分析特点二区域复合功能商业地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属发展期抢占市场空白点区域商业地产特点分析特点三新桥医院作为该区域商业集中区域，该区域缺乏复合功能商业中心