钧涵顾问央企非主营地产业务经营模式标杆研究51.pptxVIP

0 版权声明 本报告系根据公开市场信息编撰，除另有说明者外，原始数据版权归原版权人所有； 本报告版权归XX顾问所有； 本报告由XX顾问提供给中国兵器装备集团公司（“兵装集团”）内部使用； 本报告属于机密文件，兵装集团应适度限定使用人员的级别与范围； 未经XX顾问书面许可，使用者不得向兵装集团以外的机构或个人传阅本资料或其任何部分； 未经XX顾问书面许可，其他任何机构或个人不得传阅、复制或引用本资料或其任何部分； 对于违犯上述限制的机构或个人，XX顾问和兵装集团保留追究其责任的权利。 1 一个目标 两种资源 四个问题 标杆研究围绕兵装集团房地产业务板块面临的主要问题展开 对工业地产等欲进入的领域缺乏充分了解 集团公司已于2006年正式把房地产作为集团公司的主导产业，并将把更多的资源配给到房地产业。 集团公司房地产目前的基本情况是：截至2006年底，8家公司累计开发项目30个，累计开发面积接近200万平方米，实现收入70亿，利润5亿，目前储备的项目14个，储备面积约480万平方米。但是集团的房地产公司仍然处于小、散、弱的局面，还没有形成合力。 ——摘自兵装集团地产业务汇报资料 兵装集团旗下的8家房地产公司中，其中3家计划在未来3年内上市。 ——整理自兵装集团地产业务汇报资料 明确地产业务板块发展战略 现有行业经验+各地优质土地资源 本研究项目要解决的问题可以概括为：围绕“一个目标”，运用“两种资源”，解决“四个问题” 业务分散，对集团资源整合运用不善 如何规避政策风险，实现业务长期发展 对工业地产业务与主业的融合无明确思路 中央企业房地产业务优劣分析 劣势 专业能力薄弱 业务松散 主辅分离的政策约束 优势 土地资源 资金实力 政府关系 2 第一:清晰的战略方向是中央企业房地产业务做大做强的前提 目前135家主业不含房地产业务的中央企业拥有共计500多家各种类型房地产公司，这部分辅业资产总额达1800亿人民币； 在国资委要求央企主辅分离和房地产业发展向好的两大背景下，这部分央企必须为自己的房地产业务确定发展战略。中远集团通过股权改革使房地产业务走向分拆上市，而一航集团则选择通过引入战略合作方加强总部房地产管理能力； 由于战略清晰，中远集团和一航集团都达到了盘活现有土地和资金，将业务作强做大的目的。 1)整合旗下的地产业务，形成规模优势和品牌优势 2)提升地产专业能力 3)规避政策风险，保证地产业务健康发展 难度较大，可能性较小 房地产公司的战略方向选择 3 第二:央企进行工业地产开发，充分利用主业的行业优势 工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。 作为央企，除政府资源外，庞大的分支机构也使其在各地域拥有强大的优势资源，成为其工业地产开发的基础，已有众多央企在工业地产开发取得了成功。 定义 主要特点 备注 工业园区 开发模式 主体企业引导模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，此次邯郸国际物流城就是新兴铸管异地工业开发的选择。 是主体企业进行的工业地产开发 某领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在借助自身企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业 主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善，如普天上海工业园就是凭其行业地位所选择的开发模式。 4 基于对兵装集团问题的认识，XX顾问从中选取四家企业作为标杆研究对象 XX顾问基于兵装集团“一个目标，两种资源，四个问题”的认识，对其管控模式、资源优势、业务分布、区域分布及未来发展方向进行了详细分析，从中得出选择标杆的4个维度，据此从以房地产为非主营业务的135家中央企业中选出4家作为此次标杆研究的对象。 远洋地产 一航万科 新兴铸管置业 普天工业园 主动进行战略布局 地产业务规模大 属于投资性产业 国资委直管企业 资金实力雄厚 土地储备充足 合作，整合资源 拓展异地工业地产 引入战略合作伙伴 盘活优质资源 提高专业能力 依托集团产业优势 通过产业链延伸 拓展工业地产 5 目 录 远洋地产经营模式研究 一航地产经营模式研究 新兴铸管工业地产研究 中国普天工业地产研究 XX观点：对客户开展地产业务的建议 6 中远集团是以航运和物流为主业的多元化经营的跨国企业集团 下海