20160509的马鞍山市场调研报告.docVIP

马鞍山市房地产市场调研报告 结论 市场情况小结 1）、土地市场：2015年-2016年3月，共计出让土地1290亩，2016年同比2015年1季度土地出让增涨39倍，市场整体供应量偏小，主体市场以去库存为主。 2）、市场存量：截至2016年3月21日，全市待售面积353.8万平米，其中住宅156.57万平米，商业188.23万平米；待售产品35773套，其中住宅15465套，商业20308套。2015年全年销售12960套，全部去化存量产品尚需1.5-3年的时间。通过市场销售数据分析，2015年去化住宅12960套，单个楼盘年度去化500套左右，本项目年度去化70-80套，按目前去化进度计算，现有产品的去化周期为2年。 3）、价格及市场竞争分析 ：本项目与周边项目距离较远，无法形成直接竞争，马鞍山房地产市场开发企业众多，开发楼盘品质高低不一，市场竞争较为激烈。但主要的楼盘均集中在秀山，该区域也是政府打造的生活区。2015年仅朝晖东方城和深业华府成交超过1000套，紧随其后的楼盘基本维持在500套左右，因此，市场竞争较为自由，这不利于马鞍山房地产整体价格上涨。2016年一季度，根据市场销售数据分析，2016年1季度成交3182套，同比2015年1季度上浮20%，目前项目成交均价3200-3600元/平米,市区成交均价在4000-4500元/平米。 4）结论：马鞍山房地产市场处在市场转暖的上升期，无论是价格还是成交量均出现持续增长。但就整体市场存量、土地供应、去化周期来说，近1-2年，市场销售的主要任务还是去化存量。对于本案来说，目前主要的销售瓶颈还是现阶段产品与客户之间的矛盾，周边配套和环境的变化所带来的销售转折，短期无法带来销售数量的提升，需要对项目定位、客户定位、产品定位、营销策略进行重新梳理。 二、产品及客户定位 1）、产品分析：前期成交主要集中在90-100平米二房及三房户型，占总成交比例80%； 2）、客户分析：根据客户分析，项目客户主要来自南京，其中江宁区占80%，雨花台区占16%。紧邻慈湖开发区内的滨江开发区提供了极大的客户群体。 3）、小结：目前项目推广的主要方向还是需要集中在南京，一是加大对铜井镇宣传推广的力度，二是深入到滨江开发区。通过分析，本项目的客户定位为：以铜井镇和雨花台区域为代表的南京投资客户和滨江开发区企业职工和中高管。 三、产品建议 1）、建议一：刚需户型为主 客户定位：以铜井镇区域为代表的南京投资客户和滨江开发区企业职工 销售周期：2-3年 户型配比：小户型刚需为主，增加产品附加 面积 户型 配比 备注 85-90 二房二厅一卫 10% 附加赠送+半房 91--95 三房二厅一卫 35% 附加赠送+半房 96-100 三房二厅二卫 40% 附加赠送+半房 100-110 三房二厅二卫 15% 附加赠送+半房 产品类型：小高层+高层 卖点提炼：小户型、低总价、高附加 规划分析：一期330套目前去化190套，其中90-100平米的户型去化率达90%，通过对一期成交客户分析，小三房户型及低总价是销售的主要卖点。 销售建议：1）、增加阳台、阁楼、入户花园等附加值； 2）、 层架空，设置活动空间和车位； 3）、逐步引进精装修概念，方便一步到位，增加客户入驻，提升价格； 4）、对比滨江区9000元/平米的房价，赠送家用轿车，捆绑车库销售。 2）、建议二：中高端户型为主 客户定位：以雨花台域为代表的南京投资客户和滨江开发区企业中高管 销售周期：3-4年 户型配比：高端户型为主，增加产品附加 面积 户型 配比 备注 85-90 二房二厅一卫 5% 附加赠送+半房 91--95 三房二厅一卫 10% 附加赠送+半房 96-100 三房二厅二卫 10% 附加赠送+半房 100-110 三房二厅二卫 15% 附加赠送+半房 110-120 三房二厅二卫 15% 附加赠送+半房 120-130 四房二厅二卫 45% 附加赠送+半房 产品类型：小高层+高层+多层洋房 卖点提炼：高端户型、低总价、高附加 规划分析：综合考虑目前项目周边发展及规划的前景，由于地铁8号线的实施，区域位置价值得到提升，对于投资客户而言，具有一定的吸引。因此，中高端产品和目前相对于江宁区差距一半的房价，将会很大程度的吸引投资客户。 销售建议：1）、增加阳台、阁楼、入户花园、退台、露台等附加值； 2）、 首层设置私家花园； 3）、逐步引进精装修概念，方便一步到位，增加客户入驻，提升价格； 4）、捆绑车库销售。 马鞍山市市场调研报告 马鞍山市房地产市场概况： 马鞍山简介： 相传楚汉战争时，楚霸王