2001年济南房的地产市场调研分析报告.doc

济南市城市调研队2001.6.30 PAGE PAGE 45 2001年济南房地产市场调研分析报告 一、投资环境研究 济南市总体社会经济情况 济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。 济南市经济逐年增长 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP总值和人均GDP总值逐年增长。尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。 产业结构调整，第三产业比例逐步加大 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。 财政金融形势保持稳定 在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。 中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。 城市化进程步伐加快 按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。 济南近年人口变化情况 年份 1996 1997 1998 1999 2000 市域总人口（万人） 543.45 549.2 553.54 557.63 562.7 市域人口年增长率（‰） 2.45 10.58 7.9 7.39 9.09 市区总人口（万人） 250.91 254.82 257.49 260.65 N/A 市区人口年增长率（‰） 13.49 15.58 10.48 12.27 N/A 人口非农比（%） 35.14 35.37 36.00 36.31 36.91 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 人民生活得到改善 在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。2000年恩格尔系数为34.6 % 。随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。 济南市近年城市居民生活水平指标 年份 1996 1997 1998 1999 2000 人均可支配收入（元） 5681.49 6261.21 6757.12 7162.48 8471 人均消费性支出（元） 4422.91 5210.4 5440.1 6415.39 6892 人均住宅居住面积（m2） 8 8.1 9.89 10 10.5 恩格尔系数（%） 48.86 41.94 40.07 34.37 34.6 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 注：数据来源《济南统计年鉴》 至2001年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。其中5月当月实现零售额31.1亿元，增长12.7 % 。个体私营商业继续快速发展，1-5月份个体私营经济实现社会消费品零售额62亿元，增长16.1 % ，增幅分别比国有和集体经济高出14.2个和12.8个百分点。市场物价保持平稳，居民消费价格指数为100.1 % 。 综上所述，济南市总体经济情况呈现以下特点： 济南市国民经济保持较快的增长，尤其是第三产业迅速发