方策新海园优盘房地产策划推案.pptx

写在前面;1.2亿的销售任务 310套房子 45平套一的主力面积区间 16万左右的高额首付 4个月的前期整合推广 240套可售房源 2400组有效到访客户 10组平均日到访量 10%的成功率预期;今天我们思考：;;一、地块分析;地块为福林苑2期外围 ;一、地块分析;一、地块分析;本案为中小型房地产项目，不具备规划优势；产品类型单一，停车位不足，难以满足办公需求。;二、产品分析;二、产品分析;二、产品分析;二、产品分析;二、产品分析;二、产品分析;7、户型剖析——南向大户型;7、户型剖析——北向户型;三、价值属性;;项目认知;;我在中国;一、政策分析;我在青岛;二、青岛市场分析——成交走势;二、青岛市场分析——各类物业成交环比分析;二、青岛市场分析——各区市住宅成交对比;二、青岛市场分析——面积区间及价格区间分析;二、青岛市场分析——存量分析;二、青岛市场分析——新增供应分析;二、青岛市场分析——办公成交走势;二、青岛市场分析——办公存量分析;小结;我在李沧;三、李沧市场分析——09年全年总结;三、李沧市场分析——近期住宅成交走势;三、李沧市场分析——住宅存量分析;方策观点： 由图可见，李沧区住宅存量面积分布较为集中，60-90㎡市场存量占该区总供给的71.5%，结合市内四区总的成交面积区间可以发现，2月份该区间成交占市内四区总成交的56%，可见市场接受度较高，去化压力相对较低。 ;三、李沧市场分析——新增供应分析;小结;我在青山路;四、竞品分析;;四、竞品分析;都市118-项目概况 入选理由：同区楼盘，具有同类产品;小结;;市场同质化 产品同质化 推广同质化 ——消费者怎么选择？ 建立价值才可能与人沟通。;将福林苑1期与2期之间的规划路铺装改造，使之与308国道完美衔接，则本案的进入性大幅提高，利于本案去化。;外立面改造;景观营造;楼体亮化;以木质导示牌明确标示和指向，于无声处让客户体验到细致的关怀。;大堂设计的目的： 1、视觉冲击力；高端形象，心理满足； 2、本案户型制约使用功能，因此，业主需要一个体面的客厅。 3、具有“公共客厅”的功能，即“泛会所”。;一、产品建议（基于现实情况下）;一、产品建议（基于现实情况下）;三大“定制”，加大客群外延;产品和服务：具有极大差异化才能生存;一、产品建议（基于现实情况下）;;Art-Deco不是直接交付装修成品！ 它是经与业主充分沟通后形成的 完全个性化装修方案！;一、产品建议（基于现实情况下）;二、项目定位;李沧核心区首席小户型精装公寓\SOHO办公;二、项目定位;我有我精彩！; 【项目定位】：李沧核心区·稀缺·定制式·精装公寓·SOHO办公·现房·小户型 【产品定位】：稀缺精装公寓，时尚SOHO办公 【SLOGAN】：我有我精彩！ ;二、项目定位;没错，我们就是这样的一个项目。;;三、客群定位;三、客群定位;;营销策略;推盘策略;推盘策略;;;总价跨度不大，但要细分树立，快速分流消费群：不同总价区间有其对应产品！买家迅速对号入座，快速分流！;一、营销策略;推盘策略;一、营销策略;;找到人，还需要有特殊的利益模式引导和管理他们—— 大拆佣会员计划！;入会方式：与青岛一家银行合作，办理以项目名称命名的“优盘”卡。 办理会员卡的人即可以参与会员拆拥计划。 持卡者权益： ①持卡人购房可打折； ②持卡人推荐其他人购房可返佣，佣金直接进账户。 ③可做商业消费； ④未来，可升级为新海园地产的客群智能化管理系统“一卡通”。 培训和拆拥机制：专门成立培训组，对人员进行大量的培训，邀请安利高层作讲座。 管理机制：专门的团队管理100名拓展精英，由拓展精英管理和拓展下线。;;;推盘策略;一、营销策略;一、营销策略;一、营销策略;推广策略;不能孤立割裂的看待优盘项目， 新海园2010年经营目标是战略，优盘及品阁是战术。 我们要站在新海园宏观经营目标的基础上，综合思考各项目的操盘手段； 以实现多盘联动，合力最大之功效。;组合策略：“1中心 6要点”;客服 VS 2010业主年;网络 V S 2010业主年;户外 VS 业主年;路线;直投 V S 2010业主年;项目前期营销活动梳理：;【核心策略，活动主题】 【圈层营销＋抓住青年】【情感营销＋抓住情侣】 优盘时尚沙龙 系列活动 才艺比拼 + 竞技比赛 + 励志活动 + 情侣活动（幸福蜗居） = 优盘之星 【累计平米，争夺超低价置业劝，限一套】;时尚活动;前期广告表现亦诉求年轻态 但缺乏时尚与品质;自然：天籁般的和谐;经典：文化的内涵;2010，优盘广告表现全面升级;;;;;;