高淳房地产规划设计.pptxVIP

[一]策略前思考项目简阅[内需县城]与南京隔溧水相望，外来需求稀薄[新区熟地]县城东北片区，开发热点区域[地块特征]县城较大规模/南宽北窄梯形地块[指标限制]容积率《1.4,略高于市场同期项目市场挑战型项目谨慎对待以下2个问题①内需市场，非绝对地段和稀缺性资源地块项目外部资源为地块东侧河滨公园，相对于市政湖景公园和固城湖，资源绝对值并不高，因此在客源相对稳定背景下，项目整体定位需要稳健，成本控制是关键② R《1.4，尴尬指标界乎多层/小高层之间城市产品升级目前尚处于变而未变的阶段，虽然品质上已有所突破，但新的产品类型尚需要市场培育，尤其是小高层尚未出现[核心问题总结与研究课题设定 ]在指标要求和成本控制双重制约前提下,如何实现价值最大化[二]产品定位与核心策略[1]城市研究向西、向北、向南均无空间城市东进，与产业区联为一体新区——产业区本 案南京老城区新区——南部滨湖核心区距南京90公里● 距南京主城较远，非交通枢纽，受主城辐射较弱，为边缘化县城。● 城市发展主要依赖自身经济资源积累；经济发展以第二产业为主，造船、建筑、水产为三大支柱，有三家上市公司，三产落后。● 主要以本地中低收入人群消费为主，缺乏中产阶层，但存在一定容量的高收入消费客群，因此居民收入差距较大。● 房地产消费以本地消化为主，去化速度缓慢，且价格门槛依旧是当地住房消费的主要障碍。● 城市发展主要向东开拓，着力打造湖滨新城。溧水高淳[2]楼市分析⊙物业分布⊙供需关系⊙产品结构⊙个案分析高淳房地产市场----楼盘分布 高淳房地产市场整体容量较小，在售楼盘不足10个，主要分布在县城的四个板块内。万福城武家嘴板块本 案金地康城江山星园云锦庄园老城区板块双湖明珠新区板块双湖景苑舜天南郡波西塔诺依水佳苑湖滨板块高淳房地产市场----楼盘简介板块楼盘名称占地（万㎡）总建（万㎡）容积率开盘时间产品产品类型户型面积现时均价（元/㎡）已上市量已销售量销售率老城区舜天南郡341.4508.6.1电梯公寓（6层）98-137㎡三房3100184套113套61%联排251-307㎡430066套13套20%双拼245-259㎡620022套1套5%云锦庄园1.55391.23980.7908.9独栋307.62㎡71163套2套67%双拼212-254㎡580016套3套19%联排221-254㎡500032套13套41%武家嘴万福城（二期）11.6151.3309.6.4电梯公寓（6+1层）124-142㎡300060套39套65%独栋387、430㎡1000011套7套64%联排260、268㎡650036套28套78%叠加201、223㎡450063套20套32%金地康城12151.306.12多层（5/6层）80-130㎡两房、三1038套89%双拼257.17㎡600016套13套81%江山星园8.811.91.3807.5多层（5/6层）70-150㎡两房、三房、四房2800878套737套84%高淳房地产市场----楼盘简介接上表：板块楼盘名称占地（万㎡）总建（万㎡）容积率开盘时间产品产品类型户型面积现时均价（元/㎡）已上市量已销售量销售率新区波西塔诺6101.3408.5多层（5/6层）90-130㎡三房3200358套111套31%双湖景苑341.307.4.30多层（5+1层）110㎡三房2800114套103套90%叠加240㎡400060套17套28%双拼250㎡500014套14套100%双湖明珠10.97111.508.10多层（5/6层）64-126㎡2650322套115套36%联排195-337㎡425730套0套0%湖滨依水佳苑10.6813.81.306.12多层（5+1层）100-150㎡两房、三房、四房3300280套250套89%独栋450-570㎡1000088套00%联排300-350㎡70000//花园洋房(4层）205㎡（跃层别墅）400036套10套28%高淳房地产市场----产品供销分析 目前高淳市场上的主力供应产品为多层（含电梯洋房),同时这也是市场相对最为热销的户型，供销比在1.32-1.61之间。 而别墅产品的供销情况则比较失衡，市场压力很大，尤其是独栋别墅，供销比高达11.33.高淳房地产市场----楼盘去化速率分析板块楼盘名称开盘时间已销售时间(截止09.7.15)月均销售套数备注老城区舜天南郡08.6.113.5个月9.4套/云锦庄园08.910个月1.8套纯别墅、品质较差武家嘴万福城（二期）09.6.41.5个月62.7套多元品质化产品，电梯多层价格优势金地康城06.1231.5个月33.4套楼盘品质，多层江山星园07.526个月28.4套早期价格较低新区波西塔诺08.514个月8套品质虽高，但价