2012年成都市的土地市场分析报告.docx

2012年成都市土地市场分析报告 一、成都市宏观经济运行概况 1．GDP保持平稳增长 ??2012年，前三季度成都地区生产总值已经达到6001.9亿元，预计全年生产总值将达到8100亿元，较去年增长13%左右，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。城镇居民人均可支配收入预计增加至27245元，较去年增长13%左右。 2．固定资产投资同比大幅上涨 ??2012年1-11月，全市固定资产投资累计完成5301.4亿元，同比增长18.5%。其中房地产投资额达到1679.67亿元，同比增长19.0%。 ??截止2012年11月成都市房地产投资额已接近去年全年房地产投资额。2012年虽然调控基本并未发生太大的变化，但地方政策小动作不断，市场复苏迹象明显，整体上房地产市场已度过最坏的时期，处于良好的水平。基于宏观经济，调整政策等方面考虑，2013年房地产市场不会出现太大的逆转，保持谨慎乐观的态势，量价保持平稳，或小幅上扬。 二．2012年成都市主城区商品住宅市场整体概况 市场低迷 成交冰封 ??2012年房市逐步回暖，市场对限购政策以逐步适应，呈现出低开高走、曲折上行的态势。相较与11年度，供应小幅回落，成交稳步回升，供应略显吃紧。在供应方面，主要是因为上年度受限购等政策的大力调控，市场表现低迷，挤压了大量库存，致使本年度供应市场表现出去化存量的特征，新推量也随之有所减少，但因市场需求的强劲表现，增强了开放商的推盘信心，所以供应量只是出现小幅回落。预计后市因前期存量的良好去化，减轻了开放商的资金链上的压力，再加之需求端的良好表现，供应量将稳中有升。在成交方面，主要是因为市场需求旺盛、政策稳定，对前期限购等政策逐步适应，致使本年度成交量在曲折中上行。尤其在第四季度，市场表现活跃，形成“暖冬效应”。预计后市，随着市场向好的大势，成交市场将平稳上行。 图1：2008-2012年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米） 三．成都市主城区土地供需市场 1.主城区招拍挂市场整体概况 反弹明显 商住逆转 ??2012年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地87宗(未包含四宗流拍后再次上台交易成功地块），总出让面积5122.41亩，成交5098.84亩合计86宗；未成交地块1宗，共计23.57亩； ??成交地块中，住宅类用地40宗，商业类用地46宗，根据各宗地商住实际比例统计，2012年共成交2720.77亩住宅用地及2377.19亩商业用地，分别可建面积为687.63万平米、671.35万平米；与去年情况有所不同，今年商业与住宅用地供应出现了逆转，重新恢复住宅为主的秩序上来，但二者差距也并不太大。 图2：2010-2012年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 2. 住宅类用地市场 城东优势明显 ??2012年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城东，占到住宅总成交量的43.5%，城东二到三环之间正处于重要开发阶段，区域内各版块土地储备丰富，拆迁难度较小，具备上市条件地块众多，是城东领跑的主要因素，而城南地域广阔，加之天府新区规划政策，土地供应也保持稳定，城西供应基本集中在三环甚至绕城以外，且分布不均，“北改”于今年年初启动，因此虽然声势浩大，但旧城改造尚需时日，城北住宅用地供应依旧偏少。 图3：2012年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需（亩） 表1：2010-2012年各方位区域市场成交量对比（亩） 区域 成交量对比 2010 2011 2012 2010-2011变化幅度 2011-2012变化幅度 城东 896.87 468.92 1372.39 -47.7% 152.3% 城南 841.59 842.51 834.41 0.1% -1% 城西 243.09 378.13 483.74 55.6% 27.9% 城北 440.57 67.5 19.31 -84.7% -71.4% 城中 71.09 68.2 200.45 -0.4% 193.9% 全市 2493.21 1825.26 2910.3 -26.8% 49.1% ??上表显示，除城北及城南，其余各个区域今年的住宅用地成交量均有不同程度的上升，城中由于绝对数值较小，因此波动数值较大，剔除城中，其余方位中城东反弹最为剧烈，增长150%，而整体来看，今年土地市场回暖明显，住宅用地增幅近5成，这也是由于去年市场状况较差，总量相对较低所导致。 外扩加速 三环外渐成主战场 ??2012年，成都主城区三环外住宅用地成交1550.41亩，占总成交量的57%；占据了供需半壁江山，在成都三环内版图上，城北虽有大量潜在供应，但由于拆迁难度等因素供应量极其不稳定，而城南及城西的开发热点基本在三环以外，因此，外扩势在必行，而今年2-3环比重仍然较大的原因主要在于城东发力