2006年房地产的行业深度报告-数据.doc

政策环境趋向稳定，估值水平有望提升 主要结论 上调行业评级至“向好” 考虑了合理的股改对价预期后，A股地产股的估值吸引力已经开始显现：五家A股优质地产股的06年预测市盈率已经都降低到了8-10倍的水平，虽然略高于富力、合生、复地三家在港上市的民营地产股7-8倍的预测值，但已经明显低于中国海外等国企背景中资地产股12-16倍的水平。在9月份上调评级至“中性”后，我们决定将评级再上调至“向好”，首选三家公司分别是华侨城、金地、万科。小市值公司方面，推荐中华企业和阳光股份。 继续出台全国性调控措施可能不大 毫无疑问，稳定房价是2005年的房地产政策主线。国务院出台调控政策半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显：70个大中城市住宅售价同比涨幅由年初的12%回落至近期的6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现了比较明显的回落。总体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效，我们判断明年继续出台全国性的调控房价措施可能性不大。 延续周期性调整，房价平稳着陆 对于明年全国房地产市场整体的供求关系，我们有以下三个主要的判断：投资增速继续回落、短期供应压力仍旧偏大，房价波幅收窄。区域房价表现方面，以上海为代表的长三角城市明年仍将维持今年下半年的低迷市况；受当地国土局连续出台调控措施的影响，深圳市场已出现的调整市道可能持续到明年上半年，但供不应求的局面难以根本改变；预计北京房价仍将延续今年的涨势，并有加速上涨的可能性。二三线城市方面，长期而言必将从“十一五”规划中所提出的优先发展中西部的战略中受惠。短期内，我们最看好的是天津。 中资地产股重新定位将推升国内地产股估值水平 国内房地产行业新贵——广州富立地产上市不到半年，市值已经超过中国海外和万科，成为市值最大的国内地产股。此外，合生创展、中国海外和华润北京置地等中资地产股也成为了外资追捧的对象。基于以下的理由，我们认为中资地产股具有重新定位（re-rating）的可能：人民币升值预期提高外资投资地产股的兴趣、长期市场利率低企，降低了要求的回报率；大型优质地产股的上市，增加了投资者的选择余地，改善了地产股的流动性。 盛宴已经曲终人散？ 受一系列调控政策的影响，从1998年开始的这一轮房地产上升周期在2005年终于嘎然而止了。历史总是惊人的相似，表面上看，与上一个周期相类似，“有形之手”在关键时刻产生了巨大的作用。然而，背后的意义和启示是深刻的：首先，由于预期往往会极大地影响价格，房地产市场失效并产生泡沫的情况经常发生，而此时政府的干预在所难免；其次，在中国当前的国情之下，政府一手掌握着土地供应、一手调控着信贷供给，因此可以轻而易举地调节房地产市场，因此政策在与市场力量的抗衡中总能以胜利告终。 应该承认，大多数的房地产开发商并没有预见到上述政策及其后果，或者说对政策后果的严厉性并未有充分的估计。否则，他们就不会人为地将推盘计划延后以获取更高的收益。另一方面，令政府始料未及的是，在上海房价应声而落之时，深圳的房价却不合时宜地出现了多年未见的大幅上涨，以致于迫使当地政府匆忙中出手干预。这一看似令人费解的现象，在充分揭示了房地产市场的区域性特征的同时，也驳斥了全国性房地产泡沫已经出现的论断。 股票市场上，房地产上市公司的股价也经历了大幅波动，总体上呈现“V”形走势。年初，在人民币升值预期的推动之下，地产股出现过一波短暂的升势；5月中旬，“国八条”的出台对地产股形成了前所未有的打击，股价创出年内最低点；7月22日，央行意外地宣布人民币升值，再次造就了一波地产股行情；年底，在深圳房价上涨和人民币持续升值预期的刺激下，地产股又达到年内的高点。 2006年，房地产调控政策将如何演变、市场供求和企业盈利如何变化，以及如何确定适当的投资策略，既是一脉相承的逻辑关系，也是投资者最为关心的话题。以下，我们将从自上而下的视角，针对这些问题提出我们的观点和判断。 稳定房价初见成效，政策焦点势必转移 毫无疑问，稳定房价是2005年的房地产政策主线。在5月份国务院七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》半年之后，全国房价总体上涨幅回落的迹象非常明显。根据国家统计局城市调查队抽样调查的数据，70个大中城市新建商品住宅的销售价格同比涨幅由年初的12%左右，回落至9月份6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现了比较明显的回落。总体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效。从这个意义上看，我们判断明年继续出台全国性的调控房价措施可能性不大。 从最近建设部官员的讲话、“十一五规划”中的措辞和最近的舆论导向来看，我们预计明年的政策焦点可能转向以下几个方面： 第一、土地增值收益的重新分配问题。我们发现，最近一段时间社会舆论的焦点似乎开始转向对房地产开发商赚取暴利合理性的质疑上来，这或许会提提醒政府方面对房地产行业合理