2013年深圳市的房地产政策法规(讲义).docVIP

PAGE PAGE 17 2013年深圳市房地产政策法规 “没有规矩不成方圆”，世上万物都有它特定的运行规律，房地产业也不例外，有着其特定的操作秩序。 一般而言，政策法规体系可分为三个不同层次。 第一层次－－法律 法律主要有：《宪法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产法》最新发布实施《建筑法》。 涉及法律有：《婚姻法》、《民法通则》、《担保法》…… 这一层次法律总定性，总原则的。 第二层次－－法规、规章 这些法规出自国务院，各省人大和有立法权的市人大，比如： 《土地管理法实施条例》、《城市房地产拆迁条例》、《广东省实施中－－城市规划法办法》、《深圳市经济特区房地产转让条例》等。 这些法规具有较强的可操作性。 第三层次－－政策法规 省市人民政府、国务院有关部委和政府有关部门，以规范性文件形式出台的一系列房地产政策，比如：《深圳经济特区商品房外销管理办法》、《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》、《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》的补充规定等等。 这些政策可能是法律的补充，也可能是法律未曾涉及的范畴。 举个例子，深圳1982年在全国率先实行有偿使用土地，当时国家法律在这一方面是空白，且在当时《宪法》土地使用权禁止买卖，直至1986年6月35日，全国人大才颁布《土地管理法》。 第二层次的法规、规章，特别是第三层次政府规范的文件形式的政策，结合当地实际，具有地方特性，是在法律、法规未涉及到或虽涉及但不够详尽具体的领域，强化或细化地调整房地产关系的重要工具，也是房地产法律法规的有效补充。 一二两层次总 是调整房地产关系的总纲，在座同仁都应该是掌握的非常好，在此不多述，今天交流着重谈谈与我们业务息息相关的深圳的房地产规章和政府规范性文件形式出台政策。 $1 房地产交易制度与政策 房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 一房地产转让 房地产转让是从商品房地产开发到消费的主要流通形式和市场形为。 1993年10月1日起施行《深圳特区房地产转让条例》这一条例的实施对房地产二、三级市场的转让形为加以规范。 相关主要内容如下： 概念： 房地产转让－－是指合法拥有土地使用权及土地上建的物附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转让给他人的法律行为。 约束：以下五种情况，视同房地产转让 ?以房地产作为出资与他人成产法人企业的。 ?一方出地，一方出资合作开发，并以产权分成的。 ?收购或者合并企业时，房地产产权为新的权利人的。 ?以房地产抵债的。 ?国有企业之间与其他组织之间的房地产调拔。 通过行政划拔取得土地使用权的，取得土地使用权对减免价款的以及法律，法规规定的其他情形的房地产需转让时，应经主管机关批准，并补足地价后，方可转让。 对一、二级市场而言 包销 是指以经营为目的，购买房地产开发商的房地产再销售 二级 给他人的行为。 代理 受开发商委托代理转让房地产 现楼 领取标准销售合同 物业形态 预售 有预售许可证含预售合同 内销 销售形式 外销 《商品住宅外销许可证》 ★涉及销售中，买卖一方式双方为境外组织或个人的房地产转让合同需经深圳市公正机关公证。 对三级市场而言 ?前提有合法产权证书《房地产证》 ?在同等条件下，房地产共有人和承担人有优先购买权。 二房地产抵押 房地产抵押－－是指抵押人的其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 有关规定： 1、房地同时抵押 2、乡（镇）村企业土地使用权不得单独抵押，乡企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内土地使用权同时抵押。 3、下列房地产不能抵押 ?土地所有权 ?集体土地使用权（单独） ?学校、幼儿园、医院等公益房地产 ?无产权证明房地产 ?已办理《预售许可证》的建商品房 4、非市场商品土地使用权及其地上建筑物设定抵押，应扣除补交土地出让金，土地税费后将值后定最高抵押额。当债务人不能覆行债务时，委托深圳市不动产拍卖行拍卖，抵押权人为补交出让金和土地税费后的第一受偿人。 5、深圳市允许同一房地产设立若干抵押权，设定再次抵押权的条件必须是抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，但再次抵押不能超出其余额部份。 6、若设立若干抵押权，应按规定办理抵押登记，清偿债务时按已登记的先后秩序登记受偿。 三房屋租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承担人使用，由承担人向出租人支付租金的行为。 在深圳房屋出租面积比例特别高，出租房屋包括：住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。 将于92年12月26日通过，93年5月1日起实施《深圳经济特区房屋租赁条例》。 有关内容如下： 1、房屋租赁实行《租赁许可证制度》 2、租赁年限：住宅8年，其他15年 3、