地产策划江苏启东电大地块市场定位.pptx

报告目录基地印象基地印象城市解读经济发展宏观市场城市规划房地产市场土地市场板块分析竞争分析竞争分析综合分析潜在供应市场结论基地资源项目研判SWOT分析核心价值城市消费习惯客群定位竞争项目客群分析本案客群定位物业建议产品建议户型建议价格建议基地印象核心商业中心宗地结合地块特征创造项目核心竞争力——项目宗地分析［地块／指标］项目背景信息：本项目地块位于启东主城范畴内。宗地紧临城市核心商业中心，北临主要干道紫薇中路，南面为明珠新村，西侧为启东市老人院，东侧为社区道路幸一路。道路系统完善，交通便捷。周边各类生活配套较为成熟。但区域形象一般，属城中北部区域。项目占地6938㎡，住宅总建面积为17345㎡，土地楼面价格高达1199元/㎡ 。项目经济指标容积率：　2.5绿化率：　30%建筑密度：28%土地性质：商业40年 居住70年地块初步印象带来的疑问：1、地块区域未来的定位是怎么样的？2、根据本案的区位及周边资源，如何定位？3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？4、我们能做什么？宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场启东概况启东市地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，是出江入海的重要门户，被誉为“江海明珠”。全市陆地总面积1157平方公里，人口116万。一、海洋经济，启东吕四渔场是中国四大渔场，也是全国六大中心渔港之一 。二、机械电子，启东在外经营电动工具人员4.5万人，每年交易额达150多亿元，约占全国电动工具市场交易总额的60%。三、建筑产业，启东是江苏省人民政府首批命名的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。四、医药化工，具有众多全国著名品牌，在全国有很高的市场占有率。五、纺织服装业，启东市是全国最早的纺织服装出口基地，出口20多个国家和地区，年出口额超1亿美元。 六、教育产业， 如启东中学、汇龙中学、长江中学等。城市属性本项目所在地——启东市，处于长三角经济圈中心地带，被誉为“上海的后花园”。08年全国最具投资潜力中小城市百强第二位启东位于“长江三角洲”中心地带，与国际大都市上海隔江相望，直线距离仅50公里，素有“上海的后花园”之称，是出江入海的重要门户。 启东开发区是江苏省省级开发区和沿江重点建设开发区之一，由“一区三园”组成,即开发区中心区、滨海工业园、滨江化工园和城北工业园。08年以来，已有100个投资1亿元以上重大项目落户启东，总投资529亿元。2008年前三个季度：地区生产总值247亿元城镇居民人均可支配收入12782元全社会固定资产投资150亿元，其中房地产投资11亿元,同比上涨16%。 城市化率达到47% 教育之乡启东有教育之乡的美名启东人为了下一代的教育不惜一掷千金 。启东的基础教育全国有名，最著名的当属启东中学、汇龙中学，而位于本案周边的长江中学名声紧随其后。另外启东第一实验小学，是启东最好的小学，本案周边的紫微小学属于片区内的配套小学。在这些学校周围的楼盘虽然价格非常高，但销售仍然较好实验小学长江中学本案实验幼儿园启东中学第一实验小学汇龙中学汇龙中学第一实验小学启东中学启东中学创办于1928年，现占地380亩，建筑面积10. 5万平方 米，现有99个教学班，2003年12月成为江苏省首批四星级学校 启东市汇龙中学2004年转评为省首批三星级学校。学校现总建筑面积10万余平方米，共有119个教学班，学生7000多名，教职工460多人。江苏省启东实验小学创建于1927年。1981年，被定为江苏省首批办好的实验小学。1997年被再次确认为江苏省实验小学。 宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长启东05-08年连续4年保持15%以上的经济增长速度，2008年至今地区生产总值已超过300亿元大关；近四年超过15%的 GDP增长率说明启东经济发展迅猛，根据国际经验，其房地产市场处于飞速发展阶段；高速发展的经济带动了启东居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力 ，积极推动着启东房地产市场的快速发展。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展城市化进程的加快带动房产内需的增长启东05-08年城市化水平稳步提高，08年城市化率达到47%，处于城市化高速发展阶段；城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动启东房地产市场的快速发展。良好的投资环境促进了房地产的发展启东固定资产投资自05年以来，虽受国际及国内低迷经济形势的影响，虽呈现下降趋势，但始终维持在每年15%以上的增长水平，对启东房地产的发展起到了良好的拉动作用； 启东房地产投资从05年开始呈现快速上涨趋势，从今年开始，受整体经济调控的影响呈略微下调的局面，但是整体房地产市场发展较为稳健。宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场土