定位策划住宅区同策合源地产瑞丽市c地块项目项目定位及产品规划建议.pptx

报告逻辑Part 1项目地块角色研判Part 2宏观背景探析房地产市场解析Part 3项目定位与产品规划建议Part 4价格初算与经济测算Part 5Part 1项目地块角色研判——项目属性——区位属性——资源属性——周边情况项目属性界定：以住宅为主的中小规模项目1、总体指标占地：51.16亩容积率：1.5-32、规划条件建筑密度 35％绿地率≥30％用地性质：30%商业用地，其余为住宅用地规定建筑面积超过8万平方米区位属性：区域认知度及成熟度低，配套缺乏市区生活传统老城区，成熟的商业、生活配套；集中居住区项目前往市区及姐告距离皆在4公里内，但由于区域认知度较低客户心理距离大于实际地理距离至市区（人民政府）约3.5公里？姐告边境贸易特区，免税店云集；高端别墅代表地区边贸特色至市区（人民政府）约4公里资源属性：地势平坦，但内部资源条件缺乏地块现为农田，地势平整，生地交通不便，只有乡村小路可达 通往地块的主要道路尚未完善，交通动线不利是目前制约项目发展的主要因素， 未来环城路、规划路通车后交通状况改善周边环境：生活配套缺乏，有潜在竞争项目地块周边多为待拆迁农民房及待开发土地，后期竞争项目约2-3个；周边配套缺乏，生活机能较差项目属性界定：城市发展进程中潜力区域的中小规模住宅属性诠释区域属性边境城市，经济基础强具有强大的购买力基础非城市核心地带，认知度不够可以辐射市区置业人口项目周边基本为空地，待开发项目3个左右未来可形成一定的居住氛围区域较为陌生，周边生活配套缺乏项目属性占地约51亩，容积率1.5-3.0中等项目，产品规划空间较大商业用地规模占地块总面积30%，需配备几家大中型餐饮限制因素多，规划空间受限不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通项目进入性及昭示性较弱内部山水资源缺乏可利用的景观资源较少，需自己打造目前项目急需解决的问题：在周边配套，交通动线不利的情况下，如何打破客户“心理距离物理距离”的置业习惯？——市场定位、项目定位地块容积率选择跨度较大，采用怎样的产品策略吸引客户投资置业？——客户定位、产品定位项目的投资前景及盈利空间如何？——价格定位，经济测算思考：从城市发展中如何寻求机遇？Part 2宏观背景探析 ——城市印象 ——城市现状 ——经济发展 ——产业发展 ——城市功能定位 ——城市规划城市印象——中缅边境交通枢纽，傣文化发祥地位置：瑞丽地处中国西南部，云南省西部，三面与缅甸联邦接壤，国境线长169.8公里，处于中国经济圈、南亚经济圈和东盟经济圈的交汇点，是中国通往南亚、东南亚进入印度洋最便捷最安全的陆路通道和最大的对缅贸易陆路口岸。 产业：外贸、旅游、工业、农业为瑞丽的四大支柱产业。其中，“石头”、“木头”已成瑞丽产业布局中两颗最重要的棋子，在对外贸易中起着举足轻重的地位。 文化：瑞丽是傣文化的发祥地，同时拥有璀璨夺目的珠宝文化、丰富多彩的节会文化、浓厚宗教色彩的佛教文化。七张城市名片： 国家一类口岸”、“国家级风景名胜区”、“中国首批优秀旅游城市”、 “东方珠宝城”、“ 国家级非物质文化遗产孔雀舞之乡”、“中国珠宝玉石首饰基地”、“云南省文化产业特色市”城市现状——外来人口比重高，房地产投资有一定热度人口组成及比重总人口当地人口外来人44.58%)97263(55.42%)少数民族人口占总人口的46.1%。其中：傣族、景颇族最多，其次为德昂族，阿昌族 瑞丽本地居民消费能力不强； 少数民族占有相当比例，某些消费受到民族习惯制约； 外来从事贸易类行业的群体消费能力较强，通常购置住宅及商业物业； 缅甸华侨、中缅双重国籍身份居民进入瑞丽置业，以保持资金稳固性。经济发展——第三产业占比较大，商贸业发达，是西南最具发展潜力地区之一瑞丽市历年产业结构情况 从一、二、三产业增加值比例来看，瑞丽一直以第三产业为主，第一产业相对偏低。商贸业较发达，且以个体工商户为主。 口岸进出口贸易总额占全省对缅贸易的60%以上，占全国对缅贸易的30%左右；经瑞丽进出口的商品达2000多种，进口货物80%销往云南省外，出口商品的80%来自云南省外，约50%的出口商品通过缅甸转销到印度、孟加拉国等国家和地区。经济发展——收入增长迅速，高端消费力强，投资需求潜力大瑞丽市历年城镇居民人均可支配收入瑞丽市场需求特征高端客户中高端客户中端客户低端客户瑞丽市历年城镇居民人均消费支出人均可支配收入保持较高增长速度，2010年达到14627元，五年来人均消费支出平均增长率达到10%以上。民间资本充裕，投资需求潜力强大。瑞丽商贸业发达、个体老板多，高端消费力强，中产阶层和白领阶层相对较少，居民消费两端走，呈哑铃状。经济发展——经济发展推动房地产业快速发展瑞丽市历年GDP增长情况瑞丽市近年人均GDP发展状况近年来瑞丽全市GDP持续稳定快