东莞房地产可行性的研究报告.doc

“深业鹏基·鹏基·欧景丽苑”项目 自我总结评价报告 二○一三年七月一日 目 录 一、项目概况： 3 （一）项目基本情况： 4 （二）项目实施进度： 5 （三）项目总投资： 6 （四）项目资金来源及到位情况： 9 二、项目实施过程总结： 4 （一）项目决策要点： 4 （二）项目实施过程： 5 （三）项目运营管理： 6 三、项目效果和效益自我评价 9 四、与可行性研究报告的比较分析 14 五、项目自我评价结论及风险揭示…………………………………..14 （一）项目自我评价结论： 4 （二）项目风险揭示： 5 一、项目概况 （一）项目基本情况 深业·鹏基·欧景丽苑项目为商住用地，于2006年12月29日取得挂牌拍得，位于东莞市南城区和万江区交界处，地价为4.3亿元，楼面地价2231.21元/平方米。该地块占地面积122771.45平方米，容积率1.6，计容建筑面积201406.6平方米，总建筑面积247775平方米，规划建筑面积247980平方米，可售面积192738.67平方米，地下面积46838.31平方米。（详细见附表1） （二）项目实施进度 深业·鹏基·欧景丽苑项目于2007年9月12日取得土地证，于2014年6月20日最后一期项目入伙，项目分期开发时间安排及实施进度详见下表： 分期 开工时间 预售时间 竣工时间 入伙时间 目前进度 一期 2009.8.30 2011.4.30 2011.11.30 2012.3.28 已入伙 二期 2010.12.31 2012.4.28 2012.10.30 2012.12.20 已入伙 三期 2012.5.1 2012.10.1 2013.12.30 2014.6.20 主体、砌体100%， 内墙抹灰95%，外墙抹灰90%，铝合金门窗框安装95% （三）项目总投资 深业鹏基·欧景丽苑项目目标总成本170194.95万元，已投入成本131009万元，已签订工程合同64832万元，已支付工程款56008万元。 （四）项目资金来源及到位情况 深业鹏基·欧景丽苑项目银行开发贷款1.9亿元，销售回款5.8亿，其余5.4 亿均来自集团。资金成本率为7%。 二、项目实施过程总结与评价： （一）项目决策要点 深业鹏基集团等3家公司参股高发控股，我司于2007年6月向集团上报了《关于整体收购东莞高发房地产公司股权的请示》，并获得了国资委和集团同意收购的审批。2007年底，另外两家公司退股深业·鹏基·欧景丽苑，股权转换后，鹏基集团对深业·鹏基·欧景丽苑持股100%。 2006年底高发公司针对该项目地块编制了《“东莞市万江区港口大道开发项目”可行性研究报告》，作为前期决策的重要依据，并为此地块的成功竞拍奠定了基础。 （二）项目实施过程 1、项目地质堪察情况 在勘察方面，与专业的勘察设计公司签订了项目勘察设计协议，其出具的勘察设计成果文件符合有关技术规范和标准的规定，深度能够满足施工图设计、施工的需要。 2、项目设计情况 该工程项目方案设计选用专业设计公司，运用先进的设计理念，又融入西班牙风格，保证了该项目的设计品味。 该工程施工图设计出现了建筑、结构设计矛盾的情况，经过后期的严格审图及调整,总体情况良好。 3、采购招标情况 根据集团流程管理要求，项目采购招标按不同额度分权限进行管控，本次分析的重点是：权限审批人、招标方式和合同付款比例。 鹏基·欧景丽苑项目所签订合同包括总包、景观等主要合同均为前期签订的一个大合同，未按项目实际分期分别签订，为后续付款、补充合同签订、结算等方面带来一定困难。 4、征地拆迁 鹏基·欧景丽苑项目土地是通过公开竞买获取，该土地不存在征地拆迁问题。 5、合同执行和管理情况 我司在合同执行中，执行情况基本是正常的，甲、乙双方均能较好地履行合同约定的责任、权利和义务；但一部份合同存在执行困难的情况，主要原因是前期合同签订为整个项目的合同，而后续工程分为三期，在执行过程中，存在一定困难。且工程实施过程资料相对滞后，使合同变更缺乏有关依据，跟不上施工进度的要求。 在集团领导和集团业务部门的指导和配合下，我项目公司对合同执行过程中出现的一些问题进行整改：对原采用下浮率招标的合同，根据工程实施实际情况，适时地签订了补充协议；为便于管理，节省资金，对于各样板房实行了设计施工打包采购，取得了良好的效果。 6、工程施工情况： 在开工准备方面：1）现场三通一平工作已完成，具备了良好的施工条件。2）施工单位进场后，根据工程部审核的现场平面布置方案，对场地进行了硬化，搭建了办公区和生活区。3）施工图发放一周后，工程部组织监理单位、施工单位及设计院进行了图纸交底及会审，并组织各单位人员进行了合同文件学习。对施工单位提供的施工组织设计，工程部和监理单位结合现场实际进行二次审核，经批准后在施工