长春南湖城品地产项目营销策划147博大机构.pptx

目 录　第一章 区域房地产市场调查与分析 第二章 项目分析定位 第三章 项目策划定位思考 第四章 项目营销推广思考 壹.区域房地产市场调查与分析1.区域界定本案位于前进大街以东，南湖广场以南约500米，步行距南湖公园约10分钟路程。从地理位置、项目所拥有的外部资源、消费者对区位认可的角度分析，将环南湖居住区界定为本案区域市场研究的主要范围。2.区域宏观状况调查与分析★ 南湖公园位于长春市区中南部偏西，朝阳区的东南部，延安大路、工农大 路、南湖大路形成一个三角把南湖公园围合起来，自由大路从附近通过，形 成了四 通八达的路网结构。★ 南湖周边区域内地理位置优越，环境资源独特，生活、教育等配套设施完 善、交通便利，是长春高档住宅项目最为集中的区域。★ 南湖区域东携桂林路商圈、西拥红旗街商圈，商业设施相对完善。★ 南湖区域周边名校众多、教育配套完善，使南湖周边区域具有浓郁的文化气 息。3.区域房地产市场分析长春是北方内陆城市，城市自然景观稀缺，因此南湖在长春人心中有着重要位置。从早期开发的威尼斯花园、富苑花园，到现在的富苑华城、南郡?水云天以及长影世纪村等项目，都是环南湖区域的代表项目。经过近几年的大力开发，尤其是随着本土和外埠知名品牌开发商的入驻,南湖区域房地产竞争日益激烈,成为2006年长春房地产市场的明星板块。★ 环南湖居住区日益成熟★ 众多知名品牌开发商进入★ 南湖资源与项目优势整合★ 定位雷同导致项目竞争激烈★ 集中开发提升区域价值4.区域房地产市场未来发展预测1) 可开发土地减少、竞争日趋激烈，实力不强的开发商难有机会进入。2) 商业地产开发量将逐渐增加，使泛南湖商业圈更具活力。3) 市场定位趋向高端，产品在建筑风格、户型结构、景观规划等方面将向差异化方 向发展。4) 建筑形式将以小高层、高层为主。 5) 未来该区域房地产项目的户型设计将向前卫、多元化发展。在结构上将会有越来 越多的复式、跃层、客厅挑空产品出现，在面积上将逐渐打破大户型一统市场的 局面，小户型有针对性的开发。6) 项目差异化优势不断增多。在未来该区域的房地产开发中，将会有越来越多的项 目以自身产品优势配合独特的营销推广来吸引消费者，南湖公园将不再是唯一主 打卖点。貳.可类比楼盘调查与分析1.可类比楼盘界定本案可类比楼盘界定的主要标准是：产品建筑形式为小高层与高层、项目市场定位为中高档、楼盘与本案同属南湖区域。根据上述标准界定本案的可类比楼盘有：南郡水云天、富苑华城、晨光花园（三期）、长影世纪村、雅仕园、阳光城、亚泰豪苑、大禹城邦等七个项目。2.可类比楼盘分析通过对可类比楼盘的分析，寻找本案可借鉴的问题点与机会点，为项目定位及推广奠定基础。可类比楼盘资料表如下：可类比楼盘资料表1 项目名称南郡水云天富苑华城晨光花园（三期）富苑华城一期超级星青年社区盛世华府UNI现代城土地取得方式出让出让出让建筑面积/套数总：17.9万㎡一期：7万㎡/408套约13万㎡约3万㎡/704套5.3万㎡/300多套——4.5万㎡/197套产品形式小高层/7—11层、地下车位小高层/11—17高层、联排高层/2栋17层小高层、全复式结构60%写字楼/33层高层/2栋20层、1栋15层主力面积160㎡三室二厅二卫面积区间：130㎡—360㎡小高层100—118㎡二室二厅140—160㎡三室二厅二卫联排400㎡40—60㎡170㎡三室二厅二卫——158.45-450.50门市800—1700㎡分割开盘时间2005年8月2002年2004年2005、7未开盘2002、6 销售率约50%约80%约80%约30%——约90% 起价— 均价— 最高价3370—4300—6188元/㎡车位12万/个小高层：3900 元/㎡联排6500元/㎡车位10万元/个2700—3400—3600元/㎡均价3650元/㎡——2480—3000—3750元/㎡ 门市6500元/㎡续上表项目名称南郡水云天富苑华城晨光花园（三期）富苑华城一期超级星青年社区盛世华府UNI现代城景观规划中央花园,单元入口处景观,大型池塘,瀑布装饰景观400米长人文水街、61%的高绿化率、保留原生树木中央广场、园区绿化建筑设计全电梯,部分电梯直接入户.单元入口大堂,外立面宁重大气,超大飘窗小高层：单元入口大堂，户型独特；联排：四层别墅，底层花园、顶层露台；双车位，餐厅、客厅错式组合1、精装修、部分复式户型1.全复式户型2.5.2米客厅挑高—— 欧式风格建筑配套设施五星级私家运动会所,地下车位、智能化系统豪华会所、地下车位、智能化系统、双语幼儿园、地下车位、健身房、老年人活动中心、儿童乐园备 注1、香港知名开发商，南湖岸边绝版地段;2.外观造型高贵典雅,多层带电梯,电梯直接入户