天域置业中山颐和山庄颐和中心写字楼总体定位报告.pptx

目 录;方向回顾;方向回顾;地块主体路向;地块主体路向;;;;公寓/写字楼——风险值评估;公寓/写字楼-经济投入产出对比测算;地块小结; 本公司就颐和山庄H区A地块部分从产品定位起，已提供多份可行性报告及营销报告方案，各方案通过对市场分析、区位特性、项目自身条件、周边发展方向预判等多面分析与对比，对H区开发写字楼已作全面可行性分析，并与贵司在产品开发方向上取得一致共识发展为写字楼物业。;项目分析;颐和中心主体形成;其中; 写字楼部分建筑面积为18615.7㎡，合共120套，其中107㎡—156㎡为本项目的主力销售单位，占总量54%，由于本项目为板式建筑结构，户型面积可因应客户需求组合扩大，而又能保证使用功能，对户型面积的分割主要考虑市场需求特点及自身建筑结构进行合理的分隔。;周边配套情况;商业配套：百佳超市、一加一、大信…… 饮食娱乐：颐东酒楼、假日美食街、味千拉面、麦当劳、肯德基…… 休闲运动：全民健身广场、中山体育馆、孙文纪念公园…… 金融设施：建行、农行、中行、工行、广发证券…… 交通状况：兴中道、孙文东路、中山路、博爱路…… 医疗保健：人民医院、博爱医院、中智药房…… 教育配套：松苑中学、柏苑小学、市机关三幼、孙文学院…… 公共配套：科学馆、图书馆、青少年活动中心…… 以上各种配套不仅完善，而且均在3-15分钟步行路程之内。 ;地块分析;颐和中心组成;A地块颐和中心为组合多种商业功能的综合体，其主要由写字楼、酒店、会所及商铺四大部分组成，其中酒店、会所主要以经营为主，写字楼以销售及运营为主，商铺则为作为前三者及公寓的功能配套。 B地块公寓部分以居住功能为主，商业功能较小，但可作为商业部分的的补充，且具有较高独立性，故可以并入颐和中心整体定位，但在操作上可独立操作。;市场分析;经济、储蓄稳定增长，城市竞争力名列前茅;产业结构-第三产业增长明显;产业结构发展;中山宏观经济分析小结;中山写字楼发展;;中山写字楼发展史;假日广场;假日广场写字楼业态分析;项目资料 占 地：9449㎡ 总 建：14599㎡ 层 数：15层 层 高：3.9米 供应量：66套 间 隔：120-251㎡ 售 价：5400元起，均价6500元/㎡ 销售情况：售罄 月租：65-70元/㎡ 出租率：55%;项目资料 占 地：10亩 总 建：13300㎡ 楼 层：6层 供应量：8000㎡ 套 数：48套 售 价：6800元/㎡ 销售情况：95% 月 租：80元/㎡ 租赁情况：招商中;财富大厦;业态分析;业态分析;中山写字楼产品市场分析;露天车场;写字楼集中在东区，但没有明显优势片区，价值认同集中体现在区位上 中山市场写字楼物业集中在东区，但未能连成片，消费者对写字楼区域的认同集中体现在“东区”的区位上，区内各地段片区价值未有凸显。 写字楼业态以物流、中介、金融、房地产、保险等第三产业企业为主 现阶段运营的写字楼项目，其进驻企业集中以物流、中介、金融、房地产、保险等为主，以中小型企业占90%以上，符合中山第三产业发展的趋势。 成交主流面积在200方左右，以销售为重点 在近年销售的写字楼中，销售主力面积均在200方左右，近年推出的写字楼项目均以销售为主，产品面积以满足投资者需求主要目的。 配置要求适当，以配合投资者与经营者双方利益 写字楼项目以满足市场主流经营企业为主，受中山写字楼发展过程影响，经营者对形象部分硬件要求高（立面、大堂等），但对于增加营运成本的功能配置（如中央空调等）要求相对较低。 ;市场态势分析;中山写字楼市场供求分析;中山写字楼市场价格分析;中山写字楼租金分析;中山写字楼租赁市场分析;中山写字楼未来供应量预测;中山写字楼市场态势分析总结;中山写字楼消费者小结;项目总体定位;SWOT及优化、规避策略;优化策略;片区定位; 地点集中于东区 政府主导，商务趋于集中 从80年代中山市政府迁往东区起，东区渐成为中山城区政府、经济中心区，从规划、功能、环境等均为全城最优区域，以第三产业为主导的商务发展，依靠东区优势逐渐成为区域主导的开发模式，使80%以上写字楼物业集中于东区。 现状点式分散 虽然在整体区域上具有政府开导优势，但由于在功能规划分局上政府考虑较少，使得写字楼发展围绕各主力商业圈以点式分布，分散经营。 各自围绕龙头商业发展 写字楼的发展均以围绕各龙头商业逐渐发展起来，形成各自的片区 未来区域的综合力决定片区竞争 在整个东区故然为写字楼最集中区域，但均以点成片的方向发展，短期内未能连成大片，小片区间的竞争必然存在。 ;;各片区状况;高档商业发达 益华片自80年代与东区同步成长，到今天已成为中山高端消费集中点，汇取有酒店、饮食、零售、娱乐等设计，且益华部分写字楼与中银写字楼为最早期中山高端写字楼