至祥诺仕达集团呈贡地产项目营销策略报告1152008年.pptx

报告结构市场背景昆明小户型产品分析项目自身分析营销攻略 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观环境分析作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础。2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况昆明市历年人均GDP发展状况昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%；近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，2006年城市GDP达到1203亿元；昆明市固定资产投资稳定快速增长，2006年已达654亿元，增幅高达24.8%2006年昆明占云南GDP比例GDP增幅和房地产业发展状况的关系宏观环境分析昆明产业结构中二次、三次产业相当，旅游、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群。昆明市历年产业结构状况昆明二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大昆明产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠旅游、烟草、水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上行业企业数总产值（千元）占二产/三产比例旅游业—13，750，25030%烟草制品业312,992,41017.32%有色冶金1312,486,02516.65%医药制造432,846,4373.80%电力216,927,6419.24%昆明市二次三次产业从业人员房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比6.14.1市场需求昆明房价收入比6.26市场供给市场需求市场供给房价收入比6.14.1房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比中国其他城市昆明市场处于良性健康的发展状态2002-2006年昆明人均支配收入与房价一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间发展中国家房价收入比与房地产市场发展2005年，我国最具有影响力的３７大城市市区每平方米商品房平均房价排名，昆明房价排１６位，2006年排24位略有回落。城 市北京深圳上海杭州昆明房价收入比131212.110.16.28武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.4昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，其中，有相当一部分客户是投资目的。昆明置业人群结构二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高昆明再次置业客户目的包括：个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。 很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点 ---------翟教授数据来源：2007年昆明房地产市场报告云南省“单中心” 的城市地位和宜人的环境吸引了大量地州人口和外来人口，非本地购房者占到总体的48%。休闲度假、自住目的置业非本地置业者比例高昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占６％，投资性购房比例在２５％以内 。昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的95％以上，居民私有住房的比例已达到70％以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，2007年市域外购房者约占48％，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。2007年昆明商品房总供应76236套,消化率48%,共计55412套,总面积830万平方,其中地州客户占购房比例的25%,省外占22%,境外占1%,昆明客户占52%。 07年昆明房地产受昆明房地产政治事件影响，出现市场供给项目数量和面积总量同比下降的特征。北市区占总体供应8%从月份上看，七月份面市的新盘最多，其次是九月和十二月，上半年面市的有8个，下半年有16个。从月份上看，12月和5月推出的房源较多，其次是4月和7月。数据来源:至祥研究部07年昆明住宅整体均价突破4000元/平米,房价板块特征差异日趋明显,城市高层价格涨幅明显。从季度均价来看，目前的市场均价已经突破4000元/㎡ ，目前在售项目销售均价远远超过这个数，综合