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无锡市房地产投资调查 * * 投资发展部 2011年6月 前 言 1 2 5 4 3 对项目周边环境进行调查 无锡整体房地产市场与区域市场判断 关于无锡市汽车4S店的调查 项目进入的优劣势分析 项目案例研究 汽车城地块 富安集团湖埭水泥厂 富安商业广场 真心塑料厂 机械、设备工厂 项目南侧为湖埭镇中心位置，北边为工业工厂，从工业类型来看，较多为二类、三类工业。 区域情况 胡埭镇 从地铁规划来看，胡埭镇介于二号线、三号线之间，区位偏远，地铁对区域发展的促进可以忽略。 区域情况 ??到2020年规划人口118万人，（其中太科园规划人口8万人）。建设用地约165平方公里，（其中太科园规划建设用地20平方公里）。人均建设用地面积约140平方米。 ????新增建设用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城核心区、太湖新城科教产业园、太湖科教园、太湖新城房地产开发以及马山胡埭工业园区建设。 区域规划 功能定位：规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。 ????建设规模：规划总用地规模约45平方公里，其中建设用地约22平方公里。规划居住人口10万人，就业岗位4.2万个。 胡埭镇整体规划情况 区域规划 胡埭镇用地规划图 胡埭镇用地规划看，其工业用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭镇中心位置。 当前居住区建成度较高，区域商品房盘量较大。 红色曲线为中心大致建成区 区域规划 宏观经济 宏观经济 宏观经济 点评： 2010年无锡经济持续保持高位增长，GDP保持在全国第三方阵第一位，列地级市全国第二位。工业生产总值在2009年保持低迷后，实现了恢复性增长，且产业结构得到近一步调整。固定资产投资额连续两年持续高位增长，基础设施建设、民生工程持续竣工。社会消费品零售总额持续增长，居民消费明显。 宏观经济 宏观经济 18900 元 全国 江苏 杭州 无锡 城市 2010城镇居民人均可支配收入 22944 元 30035 元 25027 元 值 单位 无锡居民购买力高于江苏平均水平，同时远高于全国平均水平。相比杭州，无锡城镇居民可支配收入较低，但是相比两个城市的房价水平，证明当地居民对商品房的购买力，高于杭州。 商品房市场 商品房市场 商品房市场 滨湖区作为无锡未来的行政办公中心，地理位置优越，其物业增值潜力大。胡埭镇位于滨湖区西部，和新中心距离较远，以上数据只能作为参考。胡埭镇具有特殊性。 商品房市场 6.首次提出公积金利率差别化，限定第二套住房公积金住房贷款发放对象。 5.未在无锡本地纳税证明一年以上者，不予任何贷款。 4.首次提出三套房及以上住房贷款暂停。 3.首次明确二套房贷，需要认房认贷认调查。 2.首次将二套房贷首付提高到50% 1.首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级，变成“首套、两套、三套、三套以上”四个等级。 政策分析 无锡市银行响应国家政策，市场中贷款买房的减少，同时贷款额度减少，一次性首付比例增高。会影响到大户型的销售，对接下来市场抑制明显。 商品房市场 汽车城位置 胡埭镇目前登记在售新盘为富安商业广场、凡尔赛庄园。 项目分布 案例·富安商业广场 20% 绿化 1.3 容积率 毛坯 装修 综合体 商业中心 类型 15万平 盘量 2010.12 开盘日期 无锡久安房地产 开发商 从登记房价看，该区域房价比预计的高。说明区域房地产市场有需求拉动高房价，参考最低价10000元/m2 案例·汇景新城 容 积 率：1.49 绿 化 率：42% [关于绿化率] 建筑面积：74200平方米 建筑类型：多层，小高层 物业类型：住宅，商铺，别墅 所属城区：滨湖区 [所有该区楼盘] 案例·汇景新城 汇景新城当前二手房价。 案例·凡尔赛庄园 汽车城 2009.11 开盘 188 户数 0.76 容积率 双拼、联排 建筑类型 案例·凡尔赛庄园 顶级豪宅配置：采用无锡少有的纯正法式皇家建筑风格，法式宫廷园林景观，配备近2000平米高级商业会所，只为层峰人士量身定做。 地段优势明显：位于胡埭镇核心地段，是胡埭镇中心的最后一块黄金宝地，东依直湖港、南靠人民西路、西临振胡路，北傍环镇北路。 1.房地产政策 2.无锡市2011 年商品房市场 活跃程度下降 3.中心区域住宅 供地量大 1.胡埭镇人口 规划达到10万， 随着工业发展， 有市场潜力。 1.供应盘量较大 形成竞争态势 2.附近二类、三 类工业密集，有 污染隐患 3.交通主干道不 够顺畅 区域经济 支撑较好 2.房价水平 理想，离建 成区近 威胁 机会 劣势 优势 SWOT 开发分析 开发分析 投资分析 预计汽车城房价：7000元/m2 （富安商业广场、