经济测算部门培训3月.pptxVIP

静态经济测算培训内容一、静态经济测算概念探讨二、静态经济测算内容说明三、静态经济测算操作流程四、结合案例的实际应用一、静态经济测算概念什么是静态？指不考虑货币时间价值，按同一时点计算什么是经济测算？通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；我们对静态经济测算的理解即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。二、静态经济测算内容各物业销售面积X销售收入各物业销售均价土地取得成本前期工程费用建安工程成本基础设施费用配套设施费用开发间接费用=开发成本项目利润管理费用销售费用财务费用成本及销售税费开发费用营业税城市建设维护税教育附加费注：此处项目利润为毛利润，指未扣除土地增值税和所得税的利润销售税费三、静态经济测算操作流程1、明确项目规划设计指标2、估算销售收入3、估算成本费用4、计算土地增值税5、出项目损益表三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标：用地指标建筑面积：区分地上、地下及不同业态可售产品：区分住宅、商业、车库三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入：住宅收入=可售面积X售价商业收入=可售面积X售价车位收入=可售个数X售价三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费）计算：土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开发建设补偿费，按实际成交价格计算;补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益,按实际发生额计算；土地契税:按土地成交款的3%。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,按建安工程费的3%左右计算:可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右勘察费：建安工程费的0.1%左右设计费：建安工程费的1%－3% 临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程,按建筑面积X单方造价计算，如下表不同类型建筑单方造价（元/平方米）独栋、联排、叠拼1400－1800普通板楼（砖混结构、不带电梯）1200－1300高标准板楼（框剪结构、带电梯）1500－1600高层板楼、点式塔楼1600－1700高层塔楼1800－1900住宅下底商1700－1800购物中心、超市等（含装修）3000－4000中档写字楼标准（含装修）3500－4000高标准、星级写字楼（含装修）5000－6000车库、人防、设备等2200－2500三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算。市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/㎡）计算道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/㎡）绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/㎡)三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单方造价计算。幼儿园、学校：建筑面积X单方造价（1200元/平米）会所配套：建筑面积X单方造价（根据会所档次，高档会所5000元/平米）市政公园(如果有)：公园占地面积X单方造价（400-500元/平米）三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按（前期费用+建安成本+基础设施+配套设施）X3%计算。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算管理费用：指企业行政管理