徐州市房地产市场研究分析暨综合体中央国际广场定位方案.pptx

项目位于淮海经济区核心城市——徐州的城市中心，兼顾办公、酒店、商业、公寓多功能定位的50余万方大规模综合体;高层可以俯瞰城市、云龙山和云龙湖多重景观面;;;城市中心区综合体多为多种物业形态的集合体，以办公、公寓、商业和酒店为最基本的功能组合;都市综合体是城市集约化发展的体现，它是一个功能复合、高效统一的建筑群。;7;本项目公寓是主要的回现产品，综合体中其他物业类型的高端定位意味着本项目公寓势必站位高端，并利用其它功能实现价值最大化;;10;11;;13;14;香港天玺：位于香港未来西九龙商业及文化心脏地带，优质社区群，未来将成为香港的国际级地标豪宅;16;北京银泰中心：位于北京CBD中心区域的超高层地标建筑 ;18;北京银泰中心：柏悦府仅21套，为业主提供量身定制的超大户型，建筑面积549-869㎡;东海路9号：凭借强势的海景资源和独特的建筑造型打造青岛滨海超高层豪宅，塑造强烈的地标效应;东海路9号共367套房源，180㎡以上的户型占到65%，打造真正的大平层概念;户型设计以最大化满足观景为主，部分户型电梯直接入户，通过精装减弱户型设计的不舒适性，提高功能空间舒适度;23; 优势：形象+利润 帮助项目树立良好形象，提高产品档次，形成溢价 可以博取较高利润 劣势：风险性 受政策调控影响较大;宏观经济分析 房地产市场分析 客户分析 ;26;徐州属于典型的投资驱动型模式，近5年投资拉动依然是促进GDP增长最有效的手段，整个城市处于大规模建设阶段，房地产发展空间巨大;徐州二产发达，但第三产业占比逐年增加，年均增长率在20%左右，高于整体经济增长水平，将助力徐州未来发展;徐州城市总体人口基数较大，位于江苏省第二位，增幅缓慢，未来将加大外来人口导入;徐州社会消费品总额不断提高显示消费观念的开放性和消费层次的升级，从恩格尔系数来看，徐州整体进入相对富裕阶段;徐州是全国重要的综合性交通枢纽，辐射周边1.2亿人口，随着高铁的开通，辐射力进一步增强，加剧投资及产业转移;32;宏观经济分析 房地产市场分析 客户分析 ;通过GDP总量、人均GDP量、GDP增长率、城市化率四个指标的分析，根据规律可知，徐州处于房地产的快速发展阶段;09年以来徐州土地供应市场处于高峰期，10年住宅土地市场供应量减少，住宅供求比有所下降，未来市场将呈现供不应求的态势;徐州商品房市场08年以前一直处于供过于求的状态，09年逐渐出现供不应求的现象，2011年受政策影响稍有波动，但总体处于供求较为平衡的态势;徐州商品房市场2011年上半年成交均价持续攀升，已接近7500元/㎡；城中板块销售均价最高，2011年6月销售均价超过1万元/㎡，且增幅较大;发展方向;从住宅产品价值和高端客户置业倾向角度来看，项目所在的中心城区板块目前站位为徐州住宅板块第一梯队;高端高层项目主要分布在城市中心区，主力面积段集中在110-130㎡，170㎡以上大平层产品开始出现;高层项目大平层产品面积段集中在170-200㎡范围内，户型基本以四房为主;市场上在推的资源型产品占比最高达24%，整体去化情况良好，城市型大平层产品占比呈放大趋势，市场接受度逐渐提高;徐州中心区已出现大平层产品，以资源型的翠湖御景和城市型的风尚米兰最为典型，面积170㎡以上的产品开始出现;从徐州豪宅市场来看，徐州豪宅市场从单一的别墅物业转为大平层公寓与别墅物业并重;徐州中心区高层项目户型的发展呈现放大趋势，表明徐州大平层时代已经到来;宏观经济分析 房地产市场分析 客户分析 ;徐州作为淮海都市圈中心城市，依托区位和城市功能，辐射能力不断增强，产业导入及商贸类高端客户不断增多;2004-2009年规模以上工业企业产值稳速发展，2009年达到35975.05亿元，年增长率近30%； 目前徐州已经基本形成了装备制造业、能源产业、食品及农副产品加工业、商贸物流业四大产业。;徐州城市居民收支比65%，社会消费品零售总额保持近19%的年增长率， 人民生活富裕，消费观念较为开放;徐州收入结构成哑铃型，私企业主、企业高管、公务员集中，白领阶层缺失;51;;万达广场;万达广场内居住类产品，整体上经历了从无到有，从公寓到豪宅的演变过程，SOHO等小面积公寓价值实现不高，逐步被挤出。2008年后项目多数出现了大面积豪宅产品;宁波万达广场位于宁波城市副中心之一——鄞州中心区的核心地段，开发时间为2005年，居住类产品体量约20万方，以小面积公寓和普通住宅为主，未出现大平层产品;合肥包河万达广场位于城市副中心的核心地段，总建筑面积超过70万方，开发时间为2010年，其中豪宅产品体量超过30万方，190㎡以上户型占比超过48%;大连万达中心位于城市中央商务区的延伸地带，其居住类产品万达公馆定位为顶级豪宅，户型面积全部在280㎡以上，小面积公寓被挤出;武汉万达中心