中原地产首科项目的产品设计建议.doc

PAGE PAGE 45 中原地产首科项目产品设计建议 3.项目产品设计建议 一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。 3.1总述 3.1.1产品功能设计原则 社区规划动态化 本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。 园林景观特色化 现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。 户型设计三维化 户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。 建材设备科技化 由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。 社区管理智能化 社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。 物业服务人性化 物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。 3.1.2本项目产品定位 建筑型式以塔、板结合， 并拥有异域风情的双园林社区 3.2总体规划设计建议 规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。 3.2.1建议依据 3.2.1.1本项目的市场定位 本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。 3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的主力客群为： 工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员； 周边现状生活区中的业主及其亲朋。 他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。 3.2.1.3规划设计新理念 今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。 A、强调“均好性”理念 在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。 a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。 b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。 c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。 d、强调日照、朝向均好。 本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。 B、“新街坊”理念 新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点： a、汽车入地与街道直接相通； b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间； c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； C、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。 对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的