中信泰富项目可行的性分析简报.doc

中信泰富项目可行性分析简报 敬启者 中信泰富於香港注册成立，现于香港联合交易所上市，並为恒生指数成份股之一。中信泰富之最大股东为中国国际信托投资(香港集团)有限公司，是北京中国国际信托投资公司的全资附属公司。 中信泰富有限公司(“中信泰富”)的业务集中在香港及广大的内地市场，业务重点以基建为主，包括基础设施(如桥、路和隧道)、能源項目、环保項目、航空以及电讯业务。另外，本集团亦有透过其全资附属机构大昌贸易行有限公司及慎昌有限公司进行贸易及分销业务。该集团在港拥有多项物业项目，包括大型住宅及优质商用物业。于一九九七年，公司的总部大楼“中信大廈”更于中区海旁落成，为香港海滨的重要标志。(摘自中信泰富网站) 中信泰富经过较全面调查、分析，对扬州城市的发展前景充满信心，认为房地产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。因此，中信泰富拟引入国内外高尚居住社区开发理念，在扬州规模性发展中信泰富的品牌居住社区——中信泰富花园。我们期待着社会、企业各界的共同参与，把中信泰富花园开发建设为扬州市第一高尚名牌住宅小区，为扬州市民创造出卓越美好的生活居住环境。 中信泰富花园（XXX）项目组 2005年4月12日 中信泰富花园（XXX）项目组 成员名单： 项目组组长： 徐立华——南京XXX置业顾问有限公司 董事总经理 项目组成员： 游 泳——南京XXX置业顾问有限公司 董事副总经理 陈卫国——南京XXX置业顾问有限公司 策划三部经理 李万国——南京XXX置业顾问有限公司 销售一部经理 刘光旭——南京XXX置业顾问有限公司 策划师 徐 慧——南京XXX置业顾问有限公司 策划师 朱敬龙——南京XXX置业顾问有限公司 首席设计师 孙 硕——南京XXX置业顾问有限公司 市场研究部主管 项目组顾问： 林彬海——清华大学建筑设计院深圳分院 所长 第一章 扬州房地产市场综合分析 扬州2004年房地产市场概述 开发投资情况 扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元，与2003年相比增幅33.3%。按用途分，住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。 市区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2，同比增长23.3%。其中住宅面积118.88万m2，办公用房2.42万m2，商业用房16.59万m2，其他用房1.58万m2。而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2，其中住宅101.02万m2，办公用房2.99万m2，商业用房6.41万m2，其他用房5.64万m2。比较图如下： 【结论】 从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把，即便政府对房地产行业已作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。 土地供应情况 扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004年1-12月份共出让土地266.46万 m2，成交金额16.91亿元。2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2，则2004年比2003年减少了214.94万m2，同比减少44.6%。 【结论】自2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见政府对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。 销售情况 2004年度销售备案登记情况表（单位：m2） 季度 总体 商业办公 别墅 住宅 2003年全年批准预售 1688900 199600 147900 1297600 2003年全年销售 1153100 162678 73975 916447 2003年全年销售率 68.28％ 81.50％ 50.02％ 70.63％ 2004年全年批准预售 202.28万 37.12万 8.62万 117.18万 2004年全年销售 1330705 211