新景祥通用地产天津小站项目营销竞标报告.pptx

第一部分项目背景分析第一部分项目背景分析第二部分项目客群定位第三部分战略及形象定位第四部分营销策略及执行项目背景分析政 策调控目标指向依然是平抑房价、优化民生、打击投机、取信于民目标一：平抑房价、优化民生 高房价已经成为民生最大问题，快速落实“居者有其屋”对社会和谐和经济健康良性发展有着举足轻重的作用。高端产品在政府控制下，成为稀缺产品。目标二：打击投资，尤其是投机性需求 这是缓解市场中供需矛盾和平抑房价最重要的环节和手段。目标三：政治目的，取信于民 政府与房地产商的信誉度日趋下降，政府需要提升自身可信度，央企房产，必将成为关注焦点。项目背景分析走 势量价齐升全面回暖量跌价稳观望阶段量升价稳促销阶段量价齐跌降价阶段量升价跌局部回暖价格小幅度波动保持平稳态势成交量快速攀升价格开始稳步上涨局部降价全面降价新政出台，成交量下降政策加码价格触底消费者持续观望全面促销局部促销价格下降后部分客户陆续入市首次触底二次触底2010.42010.62010.9部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示天津地产发展项目背景分析 2009开始进入新的快速增长期，量价齐升，2010虽受政策影响，但价格仍旧有较大增幅！2010年成交均价再创新高 注：数据来源于北京新景祥数据库 ;单位：万㎡、元/平米 注：数据来源于北京新景祥数据库 ;单位：万㎡ 天津房地产经历了2003-2006年平稳发展；2007、2008进入调整阶段，从而产生了巨大的存量，亟待消化；从2009年开始，天津进入了新的高速增长期，成交量价齐升，2010受政策影响，成交量有所回落，但截至11月成交均价已达9259元/平米，比2009年终均价上涨32.7%！项目背景分析 本案位于津南区东南，是连接天津市区、滨海新区的必经之地，处在城市发展的关键主轴之上。 本案位于未来城市旅游休闲、政治文化、居住核心区，离津南区政府所在地约11公里，东距大港5公里，亲近自然的同时与城市保持着适度距离，既能享受到完善的生活配套，又远离城市喧嚣。津南地产发展项目背景分析 2009开始进入高速发展期，连续2年成交量突破100万，2010年成交均价增幅达31.5%。 津南市场近两年来发展迅速，2009年随着八里台天嘉湖板块的发展的深入，津南房地产市场进入高速发展时期，成交量突破百万。 小站区域仅天山水榭花都有供应，房地产市场处于起步阶段，区域认知度较低！项目背景分析 地块平整，净地，无拆迁，利于开发，且规划产品线丰富。总占地面积109500平方米总建设用地面积96291.65平方米用地性质居住、商业用地规划建筑面积15.4万平方米容积率1.6地块现状三通一平产品类型别墅 高层项目背景分析 本案景观主轴规划成“龙”形，与米立方成巨龙“戏水戏珠”格局。 考虑到本地块景观资源特性，由规划效果图可以看出，整个项目之间自然形成龙形，组成龙形水系风貌，犹如一条巨龙戏珠，藏风纳水的格局，故在本项目规划中，本项目的低密度主打产品既能够充分享外部优质景观资源，又可与周边环境相协调。项目背景分析合院别墅：多庭院景观，花园面积大，采光较好、大面宽、独栋感强、邻里感强。联排别墅：拥有前庭、后院，每一层都有舒适的露天空间，畅享最大尺度的有天有地亲近自然生活。叠拼：差异化面积区间，供选择较多，填补本案市场空白。高层：高性价比，针对大众客户群。项目背景分析合院别墅：多庭院景观，花园面积大，采光较好、大面宽、独栋感强、邻里感强。联排别墅：拥有前庭、后院，每一层都有舒适的露天空间，畅享最大尺度的有天有地亲近自然生活。叠拼：差异化面积区间，供选择较多，填补本案市场空白。高层：高性价比，针对大众客户群。项目背景分析合院别墅户型分析首层卧室设计，可以作老人房，也可作为保姆房首层： 围合式私家庭院，超大开间，尊崇品质私密独享； 起居室多面开窗，采光充足，尽享健康阳光生活； 南入户首层阳光卧室尽显人性关怀，空间方正阔绰，舒展尺度倍感惬意； 围合式私家庭院，享受绿意盎然的生活面宽7.2 米的超大客厅，活动空间充足项目背景分析合院别墅户型分析二层： 南北双阳光双露台完整套房设计，主次分明，居家待客大气从容； 阳光主卧超大开间设计，尽显豪宅生活尊崇； 外部雅致花台设计，更多经典视觉打造。家庭活动室，亲情生活，友情空间双露台设计，主次分明，享受夏日阳光项目背景分析合院别墅户型分析三层： 阳光主卧步入式超大露台，拥簇阳光与风景，尽显豁达尊贵气质； 主卧多功能设计，创意空间随意打造。超大主卧及衣帽间设计，尊显品味生活阳光主卧步入式超大露台，绿色生活项目背景分析联排别墅户型分析 6.9米面宽超大餐厅设计，品味肆意生活，尽享美丽人生首层： 三面围合式私家庭院，入口玄关设计，尊崇品质私密独享； 超大开间起居室和餐厅，空间阔绰舒展，下沉式车库设计兼顾景