特色小镇全生命周期运营模式解读.pptx

中国特色小镇的商业模式融资渠道;目录;一、中国特色小镇发展现状;一、中国特色小镇发展现状;二、中国特色小镇的开发痛点;理想型特色小镇商业模型——“文化+产业+旅游+生活”四位一体;一、以地产销售为主导 （1）住宅 A. 一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产 B.二居所地产（周末） C.三居所地产（度假）、养老地产 （2）产业园 二、以产业运营为主导 （1）三产：文旅康养/数字经济 （2）二产：新兴制造 （3）一产：新型农业;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于2000年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所”的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作“四大神盘”之一。 万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施。 随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善，从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。;从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江三角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。 这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。; 绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模型和产品系列，并加快整合大健康、科创、;长岛小镇从设计伊始就兼具时尚度假、休闲运动、生态养生、经营商务、文化科研和教育医疗等功能，除了宜居之外，休闲旅游的价值十分明显。规划上先行启动有吸引力的配套，奠定度假调性的同时，物业销售也可以帮助快速回笼资金并导入大量人气。;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;华侨城“ 旅游+ 地产”的资本运作模式的核心就是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供稳定的资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，使得两种产业互动发展、相得益彰。 众所周知，旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是核心盈利环节。然而近年来“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始向旅游经营和资本运作倾斜。 华侨城是其中第一个典型代表。早期依靠地价优势、以“旅游+地产”为核心迅速崛起，但近年来随着土地政策的改变、旅游地产盈利方式多元化以及游客核心诉求的变化，华侨城将产业、人口、资本等核心要素串联起来，开始逐步转向“旅游+地产+文化服务多线程共赢”的第四代旅游运营模式，并逐渐由重资产??轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型。 2012年逐步开放的“欢乐海岸”作为华侨城的第四代产品，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合。采用只租不售的经营模式，主要收益为租金或者扣点。 欢乐海岸总体商业业态比例为，零售： 餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4。欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所，平均年收入可以达到10亿元，购物中心年收入也在1.5亿元左右，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也有近亿元收入。;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;【以产业运营为主导】三产-数字经济;在科技小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%、30%、40%。但经测算，不足三成的住宅开发比重，即使前期销售部分物业，回笼资金也不足以支撑小镇建设。;三、中国特色小镇现有商业模式及实例;代表企业;投融资模式解析;二、外部融资;二、外部融资;二、外部融资;二、外部融资;感谢聆听