万科-项目可研报的告作业指引.doc

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 编号： VKBJ-WI-PR042 版号： A/1 项目可研报告作业指引 编制 沈楷 日期 03-03-08 审核 刘亚明 日期 03-03-16 批准 张小良 日期 03-03-16 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 030912 A/1 部分文字修订 刘育民 刘亚明 张小良 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 PAGE 11页 共11页 1、目的 规范新项目前期研究工作，提高工作效率，提供了可研报告可能涉及的各方面。 2、适用范围 公司新项目论证进入可行性研究阶段的可行性研究报告研究编制指南。 3、术语与定义 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，为投资决策提供依据。 职责 项目拓展部 负责编写可行性研究报告中项目概况、法律风险分析、竞争对手分析等部分的编写。 负责汇总市场部、设计部、工程管理部、成本管理部、财务部完成的可研报告的其他部分。 负责协调所有部门的报告编写及最终定稿。 市场部 负责编写《项目可行性研究市场部分》。 设计部 负责编写《项目可行性研究规划设计部分》。 工程管理部 负责提供工程技术方面的支持。 成本管理部 负责编写成本分析部分。 财务部 负责编写财务分析部分。 5、可行性报告内容 根据具体项目的特点，可以（需要）对以下内容有所取舍和侧重。 5.1、项目决策背景及摘要 5.1.1、外部环境 5.1.1.1、 论述发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 5.1.1.2、 明确宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 5.1.1.3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 5.1.2、内部因素 5.1.2.1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 5.1.2.2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 5.1.2.3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 5.1.3、针对具体项目，可根据实际情况重点论述可能对项目产生重大影响的外部与内部环境因素，其他非重点因素可以不予论述。 5.2、项目概况 5.2.1、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公-商务-政府的关系）。 5.2.2用地现状 5.2.2.1、四至范围； 5.2.2.2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面。 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 5.2.3、项目周边的社区配套 a.周边3000米范围内的社区配套 1）、交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2)、教育：大中小学及教育质量情况。 3)、医院等级和医疗水平 4)、大型购物中心、主要商业和菜市场 5)、文化、体育、娱乐设施 6)、公园 7)、银行 8)、邮局 9)、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 b、宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 5.2.4、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） a、治安情况 b、空气状况 c、噪声情况 d、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） e、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易