商业零售业态跟购物中心08214.pptVIP

商业零售业态与购物中心 2008年2月 （一）概念 一、商业零售业态历史演变 美国 日本 台湾 二、商业零售业态分类 三、购物中心产生背景 城市建设需要 消费变化需要 商业经营需要 地产发展需要 四、购物中心分类 ICSC购物中心分类 日本购物中心分类 中国购物中心分类 4、分类的区别 1）地址 2）商圈范围 3）目标顾客 4）规模 5）业态、业种结构及比重 6）主力店业态及比率 7）服务功能——营业时间、停车场 五、购物中心和其他业态区别 综合体是各种功能平台 购物中心的定义 产权所有 统一计划、开发、运营管理 提供完整的物业平台 购物中心和各业态区别 购物中心 百货 经营对象 物业 商品 服务对象 2个上帝 顾客 追求 人流最大化，销售额、利润最大化 工作内容 营运、营销、物业，购销服务 关注点 物业最佳租赁 商品最佳销售 消费构成 全家结伴 年青人 逗留时间 2小时以上 10分~1小时 消费动机 逛街、全功能 目标购物 专业复合 高度复杂 一般化 复制程度 不可能 可以 错位程度 极易错位 很难错位 组合配置、招商 难度大 较容易 经营定位 极难 容易 职业经理人业务知识 综合 较单一 三权分离 所有权 经营权 管理权 不同点 产业不同 目地不同 作用不同 成果不同 （二）购物中心特点 一、购物中心开发三要素 资金实力 团队运作 科学定位 二、开发购物中心目地 物业经营 扩大零售市场份额 融资平台 物业持有升值进入资本市场 三、开发购物中心重要环节 前期总体商业策划 概念设计 招商 运营管理 失败案例 四、购物中心成功条件 成功三要素 地点 人流 竞争对手 购物中心达标要求 琳琅满目的商品 应有尽有的功能 舒适的消费环境 引人注目的造势活动 满意最佳的物业条件 购物中心关键环节 准确的经营定位 合理的组合配置 科学的动线落位 完整的招商实施 鲜明的特色营销 到位的运营管理 周到的物业服务 丰富的造势活动 注意事项 以消费需求为中心——把握变化 永远在变的规律——时刻创新 服务于两个上帝——转变角色 调整贯穿购物中心项目全程——永恒任务 购物中心自造商圈能力 职业经理人一般规律 三老作怪，经常碰壁，开始成功少 实线中付学费，边干边学 比外行有基础，悟性快，时间短 一段时间可以胜任运营 在物业、开发环节需要磨炼再进入圈内 （三）购物中心动态与趋势 一、全球 美国 欧洲 亚洲 二、国内 区域 规模 类型 成功率 共性问题 三、市内（三个表） 沈阳已有购物中心 在建一览表 金廊综合体项目一览表 四、国内案例分析 成功案例 大连胜利广场 大连青泥洼桥 大连安盛购物广场 深圳万象城 上海港汇广场 上海南方友谊商城 上海百联西郊购物中心 上海新天地 上海正大广场 广州天河城 沈阳兴隆大家庭 失败案例 沈阳五洲 沈阳万达及其他万达 大连天津街 上海龙之梦 东莞华南MALL （四）沈阳华府天地项目分析 一、项目基本情况 美式购物中心 城市综合体（HOPSCA ）流行模式 非购物比重大，和美国流行购物中心相似 概念设计、商业设计、装修设计均系美国企业 商业经营定位采用美国标准（软硬件） 技术指标 一期购物中心占地面积5万㎡，建筑面积40万㎡ ，(裙楼商业部分25万㎡，塔楼公寓、写字楼部分15万㎡)停车位1200个。 商业指标 主力店：百货、大型超市、电影院、餐饮、娱乐 业态组成：百货、超市、旗舰店、专业店、专卖店、折扣店 功能组成：购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、健身、 服务 业态、业种比重：购物5 1.94％、餐饮1 8.21％、休 闲文化娱乐服务29.85％ 目标客户：以