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英房网：英国写字楼简况 概述 　　虽然2015年全球经济金融不容乐观，但是英国的商业活动却在稳健推进，各地方商业中心对一流办公室依然有较高需求。在投资领域，投资模式表明虽然二线城市也有投资需求，但是主要需求还是集中在一线城市。 　　业主聚焦 　　受到伦敦中心以及高度活跃地方市场，像是曼彻斯特，伯明翰和泰晤士河谷，这些市场预租活动的强劲推动，2015年办公室的租赁成交量有显著提升。即使是谢菲尔德，考文垂和利物浦这一类的小城市，租赁活动也表现的非常活跃，2015年的租赁成交量远超十年来的平均水平。虽然开发和翻新活动也在不断增多，但是第四季度A级办公室的供应水平还是进一步下降，远低于目前的需求水平，而利兹的这种供求不平衡关系表现的尤为严重。大多数地区的租金都在不断上涨，主要地区的租金已经达到或超过以前的峰值，达到历史最高水平。 　　投资聚焦 　　2015年前三季度，英国办公室的投资需求出现前所未有的高度，但是近期投资需求有所缓和。这主要是受到一些核心地区A级办公室供应不足的影响，许多重要投资者暂缓投资活动。伦敦中心的租金不断上涨，创历史新高，许多投资者转向地方市场以寻求更高收益的投资机会，这导致许多地方市场的机构投资需求增长，房产公司和投机基金持续投资拥有资产管理或重新开发潜力的办公室。2015年所有地区的办公室收益率承受下行压力。 　　展望 　　虽然未来的租赁活动可能会受到A级办公室供应不足的影响，但是核心地区的业主和投资需求预计依然保持强劲。如果业主和投资者因重新评估市场风险而暂缓投资，2016年二级城市和二级市场的租赁投资活动可能会更弱。 　　2016年3月 　　概述 　　尽管脱欧公投给英国经济带来了一丝不确定性，但是预计2016年经济整体上会有坚实的增长，这其中的因素包括消费者的作用，收入水平改善，工资增长和劳工市场的扩张。虽然第一季度市场情绪有所缓和，但是房产市场依旧一片大好。 　　业主聚焦 　　伦敦中心第一季度的租用面积是270万平方英尺，同比增长10%，是伦敦中心2010年以来同期中的最高水平。第一季度的租赁市场受到预租活动的强劲推动，占成交量的25%。东南地区的租用面积是76.1万平方英尺，环比2015年第四季度下滑26%，比五年来的平均水平低40%。然而市场参与者依旧保持乐观态度，因为四个地方市场的需求依旧保持强劲。四个地方市场的租用面积达到150万平方英尺，同比增长25%，是2000年以来同期中的最高纪录。预租活动将继续推动地方市场的租赁业发展。 　　投资聚焦 　　随着投资者们暂缓投资，观察市场变化，重估投资风险，与2015年的超高投资水平相比，2016年第一季度的投资活动有所缓和。这可能是受到英国考虑脱欧的影响，投资者们谨慎投资的结果。虽然第一季度的投资水平有所下滑，但还是与长期以来的平均投资水平保持一致。随着上市投资者重返市场，基金投资机构继续主导办公室投资市场。海外投资显著下降，尤其是伦敦中心地区，投资者们转而探索地方的投资机会。2016年第一季度所有市场的收益率保持相对稳定。 　　展望 　　虽然A级办公室供应依然不足，短期内会影响租赁活动，但是英国整体上的业主需求还将继续保持强劲。尽管今年第一季度的投资势活动较弱，但是如果英国决定留欧，那么下半年投资市场将会出现反弹，投资势头加强。 　　2016年6月 　　概述 　　尽管脱欧公投前的不确定性加剧，但是第二季度的商业活动保持稳健推进，伦敦和地方商业中心对于一流办公室依然有较高的需求。2016年投资需求有所缓和，既有部分投资者暂缓投资观察市场变化的原因，也有一流办公室供应不足的影响。 　　业主聚焦 　　像曼彻斯特和伯明翰一类的大一线城市，业主需求依然保持强劲，像雷丁和卡迪夫一类的小一线城市，也保持较高的需求水平。由于伦敦中心和东南地区的租金上涨压力和供应不足的影响，迫使许多员工迁至周边地方市场，推动地方租赁市场的发展，另外，预租活动也是推动地方租赁市场成交量提升的关键因素。同时预租活动也是推动伦敦中心租赁市场发展的重要因素，尤其是大型业主。第二季度A级办公室的供应量持续下降，有几个地方市场面临严重的A级办公室供应不足。虽然办公室建设活动也在相应加快，但是脱欧公投可能会导致开发商面临信贷紧缩，预计供求差距会进一步拉大。英国大部分地区的一流办公室持续面临租金上涨压力。 　　投资聚焦 　　受到伦敦中心和核心地区一流办公室供应不足的影响，第二季度的投资交易量进一步下滑。部分投资者由于观察市场变化，重新评租价格和市场风险而暂缓投资，也对投资活动造成了一定的冲击。随着上市投资者重返市场，基金投资机构依旧主导办公室投资市场。第二季度主要市场的租金收益率保持相对稳定，但是像纽卡斯尔，卡迪夫和布里斯托尔一类的小一线城市收益率出现小幅度上涨。 　　展望 　　预计核心地区的业主和