九州龙岗中心城项目发展战略研究.ppt

第一部分 项目分析 中心城旗舰项目 高度综合性功能 商业为主 开发周期长，资金链要求较高 启动区特征 以商业为主 综合功能，具有典型都市中心的构成 与住宅相比，复杂程度和操作要求高 龙岗区房地产市场处于启动和发展的过渡阶段 人均GDP相当于全市1995年水平 大型商业调查小结 现阶段大型商业供应量大，发展商用长返租和新业态来吸引顾客 此方式存在三重风险 政策风险：返租方式是违法行为，被明令禁止，继续操作不 确定性很大 经营风险：大商家如经营不善，造成撤场，易引起发展商 资金链断裂，在市场上产生连锁反应 招商风险：发展商需引入大商家，招商时面对大商家处于劣 势，招商存在谈判失败的可能 龙岗街铺调查小结 住宅物业设置街铺的作法非常普遍 龙岗镇老街商业带人流量大，商铺的经营情况要较中心城的稍好 为促进销售，中心城部分街铺项目实行返租销售，取得不错的成绩 中心城街铺租金集中在50-90元/㎡，经营业态以传统餐饮、装修、五金产品为主 龙岗商业市场调查小结 市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业相当集中 万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业经营情况一般 引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式的风险不容忽视 龙岗区酒店业不太发达，星级以上酒店数目不多，暂无4星级以上的酒店。 龙岗区游客总量增长较快，但是住宿旅客增长相对较缓。 酒店业整体上供过于求，现有客房数远超过旅客的需求，但星级酒店的客房供应数不足以满足全部需求。 在吉祥路筹备的5星级皇冠假日酒店引入了领先的酒店管理公司，会是本项目强有力的竞争。 龙岗区政府规划在每个镇兴建一个高星级的酒店，在相关政策上进行倾斜。 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 公寓市场分析 写字楼市场分析 以服装、日用品、机械、电子、化工、家具为代表的制造业占龙岗企业总数的近70% 调查说明：对在龙岗区登记注册的11522家经营实体采取了等距随机抽样的方法抽取了210个样本，获得有效样本164个。 半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公的也有相当比例 写字楼需求调查 调查说明：对龙岗区11522家工商企业进行随机与配额相结合的方法抽出样本210家，进行电话访谈，获得有效样本40个。配额的依据为2003年龙岗工商企业构成比例。 调查结果：35%的受访企业表示会考虑更换办公地址，其中约30％愿意到中心城办公，平均需求面积为193.6㎡，愿意接受的月平均租金为30.5元/㎡（含管理费） 第三产业的发展，金融、贸易、咨询类 公司大量出现 制造型企业内部功能细化，市场、研发 部门与生产场所的独立产生需求 高科技型创业公司 城市土地稀缺性凸现 产业结构的转变 城市集聚功能降低营商成本 写字楼物业产生的必要条件 单个企业无法单独负担建筑的成本 面积：约28000平方米（ 裙楼4800平方米） 地址：中心城区政府对面 入伙时间：2000年 出租价格：46元/平方米（含管理费） 售价：8000元/平方米 经营状况： 1、写字楼共21层，开发商自用3层，仅售不到2层 2、写字楼目前出租率40% 3、裙楼是电子世界市场，出租均价120元/平方米，出租率90% 案例点评：志联佳大厦 龙岗写字楼市场调查小结 1、制造加工业是龙岗经济的主体，第三产业所占比重不大，因此半数以上的企业在工业区厂房内办公。 2、从已经入驻写字楼的企业和重点抽样的结果分析，金融、实业、电子科技类企业是写字楼需求的主要客户。 3、从写字楼物业产生的必要性来看，中心城在产业结构、城市集聚功能和土地稀缺性三个条件上不太成熟。因此，目前龙岗中心城的写字楼尚处于市场导入期，存在一定需求，但近期需求有限。 4、在中心城发展写字楼较在龙岗其它区域具有优势。 住宅市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 公寓市场分析 罗湖口岸 华强北 岗厦 石厦 中心区 中心西区 南山 八卦岭 东门 世界金融中心 罗湖商务中心 地王信兴大厦 嘉汇新城 爵士大厦 名仕阁 赛格群星广场 金茂礼都 荔景大厦 江苏大厦 丹枫白露 汇展阁 酒店式公寓 商务公寓 产权式公寓 华乐星苑 深圳市公寓分布 公寓的发展特点 群星广场 罗湖与华强北繁华地带 档次稍逊，偏重办公 商务公寓 名仕阁 罗湖地王、国贸商圈 产权分割，可以销售 产权式公寓 世界金融中心 罗湖地王商圈 产权统一，通过长期经营获利 酒店式公寓 典型物业 分布 特点 类别 公寓对城市CBD与写字楼的依附性很强。因此，一般分布在城市CBD与繁华商圈附近。龙岗的公寓市场发展与写字