宁德房地产市场调的查.docVIP

PAGE 25 宁德项目阶段市场调查 暨一期价格体系建议  第一部分：市场调研与分析 一、全国的楼市环境综述 特征一：继续实施限购政策 今年以来，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓， HYPERLINK /sh/0PLR.html \o 商品房 \t _blank 商品房量价均呈现下行，同时，8月宏观经济各指标也呈现小幅波动。在此背景下，多地明确有限度放松限购，47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。“避免价格大幅波动，避免过热”仍是主基调。2014年三季度，我国房地产调控再度步入新的周期。  特征二：放宽限贷，但不放任政策走偏 9月30日，央行、银监会共同发布通知，放宽限贷政策。松绑限贷，要与货币政策“定向宽松”看齐。这种微调在“定向宽松”的大政策环境下，对房地产行业资金而言影响有限，更不意味着房地产宏观调控政策的全面放松，也难以改变房价下降的趋势。截至目前，已有中行、建行、工行、农行以及兴业、招商、浦发等多家银行发文，明确落实房贷新政。 但在宁德市场，目前仅中国银行已开始执行“认贷不认房”，关于首套房贷利率,多数商业银行基本仍处于5%至10%的上浮状态。 在公积金贷款上，虽然新《通知》规定连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，降低了使用公积金难度，但很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存额较低的购房者实际贷款额度也非常低，低额度贷款对于30%的首付而言则形同鸡肋。在此情况下，加上货币通胀，买房的综合成本不降反升。  特征三：库存量大，成交价格下行压力明显 上海易居房地产研究院10月13日发布了《9月份新建商品住宅库存报告》。报告显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。 截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1% 尽管刚需群体庞大，但多数楼盘的价格仍然相对偏高，无法吸引以刚需为主力的购房者入市，虽然新政放松释放一部分需求可能带来交易量的小幅复苏和房价的稳定，但就现有政策和银行执行情况来看，房企在高库存压力下，在成交价格上仍需进一步以价换量，加大优惠力度。  特征四：价格低开高走已成主流 由于中国楼市在近年火爆情况下的畸形发展和契约精神的缺失，住房这一特殊商品不易像普通商品一样进行正常的降价促销。而由于政策调控和市场预期及高存量造成的楼市价格持续下行，使得开发商在后续楼盘营销中是“降价获取更多客源促进成交”还是“维持现状避免老业主砸场而造成口碑和经济上的损失”上陷入两难。故而开发商多选择在新盘价格上“低”开，以吸引人气，同时避免在后期加推过程中陷入两难，掌握更大的主动性。  特征五：资金压力进一步加大 过去，房地产融资主要是开发贷款或土地储备贷款。2014年，随着信贷的进一步收紧，房地产领域的资金压力持续增大。随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。 同时，在以往被房地产企业视为融资良药的信托产品也开始出现下滑。数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑16．6％，创今年以来的新低。建银国际地产信托张经理表示，信托行业已经做出了方向性调整，“原则上非央企房地产项目均不参与”成为主流房地产信托行业今年的共识。因此，2014年房地产企业将持续承受极大资金压力。 二、宁德近阶段房地产概况 1．宁德市整体商品房成交量走势情况 2014年1月-9月市区商品住宅合同销售登记备案面积35.38万㎡，平均每月成交3.93万㎡ 相较2013年成交总面积同比下降15.88万㎡，平均每月成交同比下降1.77万㎡ 成交量较去年大幅下降，基本处于去年同期的下游水平，仅有6月、9月较去年有所突破 2．宁德市整体商品房成交价格走势情况 2014年1月-9月市区商品住宅价格波动下降，均价为7672元/㎡，较去年同比下降924元/㎡ 2014年初价格受13年末市场惯性影响一度走高，而后在市场调控下波动下降 总体下行趋势短期内不可逆转 3．宁德市整体商品房成交面积段分布情况（13年10月至今） 2013年10月-2014年10月一年内市区商品住宅成交面积仍是以小于90㎡和90-120㎡刚需户型为主导 而120-144㎡改善型需求亦有较大占比，三者成为宁德楼市户型的主力 4、宁德市区在售楼