南昌房地产业的.doc

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1111 1 学国学园江西南昌浙江大家大科技 项产报配套公寓目品定位告 绎凯产上海博才房地代理有限公司 二零零五年七月五日 2222 2 第一部分 市场篇 第一章 政策对南昌市场的影响 一、近期国家和南昌出台重要政策介绍 随着房地产市场持续升温,面对越来越大的市场风险,从2004 年开始,政府部门开始重 点调控房地产市场,采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3 月份以来,相关政策连 续出台,引发市场频繁震动,其相关政策表述如下: .. 2005 年3 月16 日,中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利 率水平,基准利率调整为6.12%,同时实行下限管理。 .. 2005 年3 月26 日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视 稳定住房价格;二、切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度,建立政府 负责制,省政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力,要追究有关责任人责任; 三、大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供 应,并督促建设;四、严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五、正确引 导居民合理消费需求;六、全面监测房地产市场运行;七、积极贯彻调控住房供求的 各项政策措施;八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 .. 2005 年4 月27 日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市 场形势,提出八项措施引导和调控房地产市场(简称“新8 条”)。一是强化规划调控, 改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度,严格土地管理。三是加强对普通商品 3333 3 住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完 善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调 控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是 切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测,完善市场信息披露制度。 .. 2005 年4 月30 日,国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》,主要内容 包括:规定自2005 年6 月1 日起,国家将调整住房转让环节营业税政策,对个人购 买住房不足2 年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,个人购买 普通住房超过2 年(含2 年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住 宅住房超过2 年(含2 年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求, 南昌市拟定了普通住房的具体标准:住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积 在144 平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2 倍以下。为便于操 作将南昌市区划分为4 类:具体价格为每平方米建筑面积3600 元、3000 元、2500 元、 1800 元。5 月31 日,经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。 .. 据南昌房管局信息中心工作人员介绍,从31 日起,南昌市房地产市场上进行交易的 商品房,逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。但目前信息网的数据还 比较少,他们将逐步补充今年元月1 日以后的房产交易数据。 .. 据了解,目前南昌建设的经济适用住房包括城东,城南,城西,城北四个小区,目前 建成面积达156 万平方米,但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年,南昌 准备每年计划建设50~60 万平方米的经济适用住房,其比例将占全市当年房地产开发 总量的15%~12%。 4444 4 .. 6 月1 日至今,南昌市地产交易中心挂出5 宗共7 块土地公开出让,其中住宅用地就 有600 余亩。据了解,2004 年南昌市区总供应商品房用地1500 余亩,2005 年则计划 出让住房用地4500 亩。这就是说,“国八条”后,南昌市住宅用地放量已经占了全年 土地计划供应量的1/7,也相当于去年商品房供地总量的一半。 二、政策性质类型和背景分析 1、政策性质类型分析 从政策性质看,主要分为五个方面的政策类型: 1)土地供给政策。限制土地供给,调节土地供给结构(增加中低价房和经济适用房土地供给), 规范土地转让,防止土地囤积。 2)金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。 3)财政税收政策。包括间接税和直接税,在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于 直接税,而营业税、契税、房产税(尚未推出)则属于间接税,在持有和交易环节征收。 4)结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给,控制高价房市场供给。 5)市场规范政策

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