博思堂苏州市中海的酒店式公寓——市场定位报告.doc

目 录 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 二、小户型公寓市场发展概况 三、苏州市小户型公寓市场分析 第二部分、酒店式公寓市场分析 一、酒店式公寓分布区域分析 二、酒店式公寓价格分析 三、酒店式公寓户型分析 四、酒店式公寓客户分析 五、影响酒店式公寓销售的因素分析 六、投资酒店式公寓应注意的几个方面 七、酒店式公寓个案分析 第三部分、项目定位分析 一、项目分析 二、项目产品定位分析 三、项目目标客户定位分析 四、项目价格定位分析 第四部分、项目开发建议 第一部分、苏州市小户型公寓市场简析 一、小户型公寓类型 1、小户型公寓的界定。 小户型公寓的界定主要有两种标准：一种是两居室以下（包含两居室）的单位统称为小户型，另一种则是以面积来界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即称为小户型公寓。目前业界大部分以面积为界定标准的。 2、小户型公寓的类型。 小户型公寓根据其经营管理方式以及所提供的服务内容的不同又氛围四种类型：服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店和酒店式商务公寓。下面分别对这四种类型的小户型公寓进行简要分析。 服务式公寓 服务式公寓是有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。 酒店式公寓 酒店式公寓是能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。 产权式酒店 产权式酒店是由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的部分产权，即发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者委托酒店经营管理公司进行管理，酒店管理公司定期给予投资者一定数额的投资回报和年终分红以及一定期限的免费入住权。 酒店式商务公寓 酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。可以说，它是soho和酒店式公寓的组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群体的不同商务需求。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为客户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的50多种服务。 二、小户型公寓市场发展概况 1、苏州市场逐步成熟，市场进一步细分 一年多来，苏州房地产市场发展迅速，激烈的市场竞争也使得市场进一步成熟和细分，小户型产品的出现，而其市场效应与其说是房地产市场细分的结果，不如说是房地产开发者为了应变千变万化的客户要求所采用的一种应变手段。 2、项目区域位置优越，升值潜力大 结合本埠以及外地的一些小户型产品，可以发现这些个案的区位优势十分明显，这些案盘大多地处城市CBD或CLD，而作为区域中心位置的案盘，其产品本身所拥有的市场升值潜力是巨大的。 3、户型面积小、总价低，容易被接受 小户型产品以其较低的总价、首付以及月还款的确对购房者有较强的亲和力，容易被购房者接受，另外，较好的平面规划即做到小而全的户型设计也是吸引客源的有利手段。 4、投资回报率高 小户型产品的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率，由于小户型产品可以用相对低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资客青睐。 5、消费理念的更新和转变，也是小户型产品的市场契机 苏州人已经越来越多的接受了一生多次购房（梯度换房），适时投资消费的投资理念。相对于投资型客户，自住型客户看中的就是将其作为一个过渡性的产品。若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型产品或租或售，也能得到较好的投资回报率。 6、小户型产品多采用全装修，符合一部分客源口味 因为小户型产品所面对的客源大部分是年轻的白领办公一族，他们对住房的要求也较高，精装修小户型产品也正合适他们的口味，居住、办公、待客均不失客户身份。 7、客源层面较广，市场接受度高 小户型产品需求客源层面广，能满足不同层面客源的居住以及投资需求。因其较低的总价和完善生活配套也能够被多数客源接受。市场反映好，接受度高。 8、市场品牌效应提升明显 作为房产开发商，小户型产品的开发往往因其相对于大户型较小的利润空间，设计上也多占用隔断及配套设施。对小户型产品的开发有一定的抗性。 三、苏州市小户型公寓市场分析 1、小户型公寓市场供应情况 目前在苏州市场上已经出现的小户型公寓类项目有25个，吴中 区有一个，是“苏州凯悦”；市区有14个，分别是“时代晶华”、“中心广场”、“玄妙广场”、“协和金盛广场”、“粤海广场”、“都市e站”、“赛风梦想家”、“自由之