成都综合体调查报的告201431166.docVIP

成都城市综合体调查报告 一、成都综合体概述 1、体量 截至2011年10月底统计，成都在建和规划即将开建的城市综合体项目已经达68个，而且10万平方米以上建筑规模的城市综合体数量达到58个，10万平方米以下的有10个，成都目前可以预见到的城市综合体开发量接近千万平方米。 注：统计的68个城市综合体不包括周边郊县区域，主要是主城区内及城南天府新城区域的综合体项目。 2、格局 （1）两大对垒 成都的城市体形成了成都主城区及城南的天府新城两大阵营对垒。 主城区范围内主要沿着“城市中轴线”纵向分布，而城东东大街及武侯大道区域都是较为集中的区域。 在市区范围来看，当前城市综合体的分布与城市开发热点基本一致，外双楠、武侯大道以及地铁1号线带动下的城市中轴线，还有未来的东大街区域本来也是住宅开发、城市建设的热点区域。 目前城南三环外的城市综合体项目数量达到25个之多 （2）五个分区 城南：综合体项目最集中，在建、待建的有世豪广场、美年广场、恺信时代天成、中信广场、中航城市广场等，它们基本分布在两个点上，即大源组团和站华路附近； 城北：随着近期龙湖在五块石打造北城天街，万达继锦华城项目后在金牛区重新复制万达金牛广场，而成为今后两年商业项目的热点区域； 市中心沿线：依托已然成型的CBD、金融街地位，继续保持其核心商圈优势，在建的典型综合体项目有：银石广场、仁恒广场和莱福士广场等。 城东：以华润万象城、明宇金融中心、天紫界等项目为代表； 城西：传统商业较完善，新型综合体商业却反应相对滞后，除仁和春天广场外，中粮大悦城选址武侯大道之后，将一定程度上带动城西向新兴商业开发模式转变。 3、问题 当前，成都城市综合体过多、过密，这种“扎堆”出现，必然意味着某些城市综合体因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。 除了过剩的危机，在城市综合体的开发、招商、经营、管理等整个运作上，由于人才和资源的欠缺，许多成都城市综合体开发商都显得有点捉襟见肘，危机四伏。 城市综合体项目开发量出现井喷，没有经营特色、没有商业运营能力、没有资金实力和后续资源保障的城市综合体，就必然会出问题。 4、总结 目前成都在建和开建的大型商业综合体项目多达68个，大多数体量都是10万平方米以上，而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。 2010年成都就已开始进入“购物中心时代”。就目前成都在建商业的体量和规模来看，呈现出“又多又大”两大特点。 成都城市综合体的开发量太大，但又缺乏总体规划，尤其是部分区域将出现局部供过于求。 二、成熟综合体案例 成都金牛万达广场 1、项目概况 （1）项目名称：成都金牛万达广场 （2）项目地址：成都市一环路北三段与人民北路交界处地块，北至肖家村三巷，南至一环路北三段，东至北站路东一路，西至人民北路。 （3）项目概况： 整个项目由大型商业、甲级写字楼、写字楼、底商、室外步行街、住宅以及地下车库设备用房组成。总用地面积约为 13万平方米，总规划建筑面积约为110万㎡地上：905000㎡；地下：214400㎡。总容积率 6.92，总建筑密度52.8%，住宅区域建筑密度40%。项目共划分四个区，两个地块（南地块为持有物业、北地块为可售物业），即精品商品住宅区、甲级写字楼区、回迁住宅区、大商业区，每个地块为一个独立组团，地下室分南北两块地大开挖。本项目计划分期开发建设，北地块可售物业(含甲级写字楼区)用地面积约6151.2平方米，商业、办公区域容积率8.34;住宅区域容积率5.76；南地块(包括回迁住宅区、大商业区) 用地面积约69630.1平方米 地块功能分类示意图： 项目数据: 占地面积 133333 ㎡ 建筑面积 1100000 ㎡ 地上建筑面积 902300 ㎡ 地下建筑面积 200000 ㎡ 购物中心建筑面积 129400 ㎡ 普通写字楼(4栋) 167000 ㎡ 甲级写字楼(3栋) 180000 ㎡ 住宅地上建筑面积 340000 ㎡ 室外步行街面积 26000 ㎡ 商铺建筑面积 50000 ㎡ 2、可售的商业街区简介如下： 商业区域 业态介绍 产品介绍 区域1——综合商业组团 形成以荷花池市场为依托的综合商业物业，以日用百货商品批零兼营为主。 1、价在200万以内，30㎡—40㎡面积独立店铺； 2、进深在14米左右； 3、二楼有2米宽的外廊 4、设立开阔缓坡的人行梯上二楼，便于人流引导； 区域2——社区配套商业组团 形成以社区配套的餐饮、家政、生活服务等多种业态的商业。 1、进深14米左右，一楼面积在40—50㎡； 2、二楼主力面积60—80㎡ 3、节点端头处，做成一拖二的100—200㎡铺面 区域3——大商业补充商业组团 形成大商业内业态的补充，比如休闲小广场、配合精品服装店、休闲业态、较高档次餐饮的定向消费业态。 1、精品店、定向餐饮的业