房地产项目投资分的析报告.docVIP

第一章 项目概况 1.1项目概况 1.1.1项目名称：XX小区住宅小区 1.1.2项目建设用地、规划情况 1.2建设用地 荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。 1.3规划 为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。 1.4项目建设规模 XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。 1.5投资估算与资金筹措 XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。 第二章 项目开发市场分析 2.1 国家、省、市房地产开发政策 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）2008年－2013年荆门市中心城区住房建设规划2011年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额58348万元。2013年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。第三章 项目建设场地选址 3.1 地理位置 荆门市位于湖北省的中部，地理坐标为东经111°51′-113°29′北纬30°32′-105°36′。中心城区东距武汉市约265km，南距荆州市80km，西距宜昌市116km，北距襄樊市125km。 拟建的XX小区住宅小区一期项目用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。 3.2 外部交通 项目处于荆门市城区中心区域边沿，紧临天鹅路,周边交通发达，区位优势十分明显。 3.3周边环境 本项目地处荆门市城区以西，交通便捷，北侧的天鹅路与老城区紧密相联。在城市总体规划“一心四区”的整体空间布局的指导思想下，荆门市近年来加快了新城区的建设步伐。随着城市基础设施的逐步完善，未来本项目与新城区的综合服务中心之间的联系会更加紧密，区位优势更加显著。周边分布有天鹅小区、天鹅广场、天鹅湖等城市配套设施和建成住宅小区。 3.4建设场地 3.4.1场地地形、地貌 荆门地貌，东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。荆门中心城区地处秦岭南支荆山山脉余脉东南端，是由低山区型向丘陵平原型过渡的地段。地势西北高，东南低，坡降较大，最高峰胜景山海拔高程560.3m，东南郊最低洼地面高程58.3m。南城区为低丘地区，属侵蚀剥蚀丘陵区，地面起伏不大。 拟建的XX小区住宅小区一期项目用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。 3.4.２水文、气候 荆门市位于湖北省中部，属亚热带温暖季风型气候，四季分明，气候温暖，日照充足，雨量充沛，无霜期长。年平均气温16℃左右，冬季极端气温1.9-6℃，有降雪和冰冻现象，从一九五五年以来，冬季极端气温可达-14.7℃；7-8月天气炎热，月平均气温26-30℃；境内雨量充沛，年降雨量为980.1-1274.4mm，蒸发量为1345-1538mm，降雨量在季节分配上变化较大，多集中于6-8月份，约占50%，而冬季只占4%左右，这种降雨量的季节性变化，对地下水及泉水涌水量之变化起控制作用。 3.5地质灾害危险性分析 3.5.1地质地震 根据荆门市规划勘探研究院提供的相邻地区岩土工程勘察报告结果：拟建建筑场地类别为Ⅱ类，场地土类型为中软－中硬场地土，属抗震有利地段。该区地震设防按VI度设防。 本地区位处江汉盆地边缘，属新华夏系第二沉淀带荆门断坳。据资料，本地区地震活动频繁，但多为非破坏性有感或无感地震，地震基本强度为6度，属非强震区。 3.5.2地层岩性 根据野外地质调查及工程勘察资料，项目区地表地层以第四系残坡各粉质粘土、碎石土为主，局部分布人工填土，在两面侧山顶及斜坡出露二叠系茅口组灰岩。自上而下简述如下： 第四系残坡积粉质粘土：黄、褐黄色、棕红色，干—稍湿，可塑，土体结构密实—较松散，具膨胀性。广泛分布于项目区山坡地表，一般厚1-3m。 填土：经褐色为主，