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湖南农业大学东方科技学院 课程设计 课程名称： 房地产开发、工程经济学 题目名称： 建设项目经济性分析与评价 班 级： 2011级工程管理2班 姓 名： 倪兴旺 学 号： 201141915227 指导教师：李明孝、王文萱 评定成绩： 教师评语： 指导老师签名： 年 月 日 1.项目概论 1.1 基本情况 项目名称：依一世家 建设地点：长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角 建设单位：长沙“一一”房地产开发公司 性 质：私有 公司类别：专营企业 企业资质：城市综合开发一级 项目介绍：依一世家住宅小区，由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发建设。 位于含光路与谷丰路交汇处西南角，其南面为金峰小区北院金星村安置小区；东面为谷丰路以及周石坝一直依托至岳麓区政府；西面为西二环轮廓线；北面为含光路以及硾坊小区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀，具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点，在用地范围内布置5栋建筑物，每栋23层，每层4户，层高3米，限高100米。结构为框架结构（带地下室），总建筑面积50105.84平米，其中地下车库3855平米，房屋建筑面积46250平米；总车位361个，地下120个车位，地上241个车位。 1.2 各项经济技术指标 序号 项目名称 单位 数量 1 总占地面积 ㎡ 14855.32 2 总建筑面积 ㎡ 50105.84 3 建筑容积率 % 2.95 4 小区绿化率 % 40 5 户均面积 ㎡ 101 6 总户数 户 460 7 总停车位 位 361 8 内部收益率（税后） % 28.8 9 投资回收期（税后） 年 2.96 1.3 周边配套设施 周边配套： 公园：道坡公园，北京御园，周石坝等 幼儿园：新世纪幼儿园，小区院幼儿园，金色梯阶幼儿园等 商场：400米金峰商业街，世盛超市，锦和连锁百货，等 银行：建行，交行，招行，商业银行，农行，中国银行等 学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等 医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院 其它：小区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等 周边景观： 道坡公园，北京御园，周石坝，咸嘉公园等; 周边医院： 望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院，爱尔眼科; 周边学校： 博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等 2.市场分析与需求预测 2.1 投资环境分析 长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 一、宏观调控的影响 调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息，下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。 二、商品房入市加快，大户型滞销明显 上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷开发商资金链紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是“金九银十” 三、商品房交易可能出现转机，局部热销 从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次，二次置业的刚性需求，改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市上的投机性需求。另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机，同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的