晋鹏山台山201的4年营销推广策略方案.docxVIP

PAGE 第 PAGE 29 页 共 NUMPAGES 29 页 晋鹏山台山2014年营销推广策略方案 前 言 1、从案例中看市场趋势： 同景国际城3年时，因为交房质量问题，出现大震荡，洋房价格跌至不足套内3000元/平米 奥林匹克花园3年时，因为1、2期交房质量以及先前承诺配套未兑现，造城出现大震荡 2、综述 大盘三年是拐点 前期产品陆续交房，项目产品、景观、物业都将面临最真实的考验 项目配套需紧密跟上，承诺是否兑现将被现实严格考评 项目产品被对手紧密研究，模仿并超越，如何呼唤市场再关注极为重要 3年!大盘必须重塑的关键战役 一、全年营销目标： 1、看任务 2014年实现销售8亿元，冲刺10亿元 2014年实现全年高层销售均价4500元/平米,年末高层价格突破5000元/平米 把晋鹏·山台山项目做成集团的样板工程,模块化发展，为其他项目做好试验田！ 这代表着晋鹏·山台山销售要占黔江楼盘销售总额近50%； 这代表着晋鹏·山台山年均到访量突破10000组！ 这代表着晋鹏·山台山要量价齐升,成为黔江的居住标准； 这代表着晋鹏·山台山要体系化发展 ，做案例，为同德 巨大的挑战，怎么实现，如何让如此多人到访，如何让如此多的房源销售？ 2、营销指导方针 没有革命性的营销变革，实现不了 没有相应的公司支持，实现不了 没有快速的市场反应，实现不了 没有相应的投入支持，实现不了 跃变2014，晋鹏·山台山做黔江前所未见，开黔江城市先河 3、看销售节点 销售任务分解 开盘批次 开盘时间 销售时间 楼栋 可售面积 销售单价 销售金额 剩余高层 持续 2013.1.1-5.31 G4-G14 24685.64 3700 9133.69 剩余高层 持续 2013.1.17-3.31 G15 25554.22 4350 11116.09 剩余洋房 持续 2013.1.1-6.30 Y/8/10/11/12/13/16 10168.33 4500 4575.75 高层第一批次 2014.3.29 2014.3.29-5.31 G16（含车库面积） 30209.34 4400 13292.11 高层第二批次 2014.4.28 2014.4.28-6.30 G17（含车库面积） 29838.19 4450 13277.99 洋房第一批次 2014.5.10 2014.5.10-7.30 Y15 5363.39 4800 2574.43 洋房第二批次 2014.7.5 2014.7.5-9.30 Y9 4344.08 4700 2041.72 高层第三批次 2014.9.10 2014.9.10-11.30 G18（含车库面积） 26645.78 4460 11884.02 洋房第三批次 2014.9.28 2014.9.28-10.31 Y5 6227.34 5000 3113.67 洋房第四批次 2014.11.8 2014.11.8-12.31 Y14 5352.90 5000 2676.45 高层第四批次 2014.11.10 2014.11.10-12.31 南沟组团1 24000 4550 10920 洋房第五批次 2014.12.16 2014.12.6-12.31 Y6 4374.2 5450 2383.94 合计销售面积196763.41㎡，总销售金额为86989.86万元，按照认购率90%计算，实现近8亿元。开盘时间及价格可根据实际情况进行调整，以实现快速销售、快速回款为主。 如果要实现年销售任务突破10亿元，则需要南沟组团增开两栋楼，并开始部分商业、车库销售同时解决社区生活配套，销售认购率实现85% 4、定价策略 1）、起价定位 因年初G15成交价已达到4088元/㎡，均价4200元/㎡，考虑到今年项目推盘的频率较高，建议价格体系按照5%-10%的有节奏性的提升，保证全年均价4500元/㎡，年末价格突破5000元/㎡。前期80-120元/㎡小幅提升，根据市场反馈在下半年提升至4700元/㎡左右试水，市场接受即可再次提升，反之则以折扣方式持平进行销售。 2）、户型差价定位 区域市场对三房需求量极大，两房滞销较为严重。故两房与三房房源差价应保持在200元/㎡以上，以此促成两房户型与三房户型的均衡销售。在以后的户型产品建议中也将提到尽量少配置两房。 3）、景观、朝向、采光差价定位 为避免再次出现部分户型严重滞销的情况，建议拉开景观、朝向、采光较差的户型与正常户型的价格差。建议差价达到150元/㎡以上。 4）、楼层差价定位 根据黔江地区客户购买习惯，偏好中间楼层，对