分析说明前后矛盾.pptVIP

（二）估价方法评分细则 1、 “最有效使用原则”应首先服从于“合法原则” ； 2、估算不动产总价要有过程，采用市场法和收益法（过程可以适当简单）等方法确定，； 3、注意收益面积与总建筑面积的区别； 4、把握好开发成本组成及含义、取值依据等 5、注意利息的计取基数、计息周期 6、不同利润率对于不同的计取基数、总利润率和年利润率。 特殊的，采用动态法时，无利息、利润项，通过折现考虑。 （二）估价方法评分细则 问题： 1、对地上已有建筑物或规划（拟）建的建筑的基本情况描述不完善；对待开发的不动产最佳利用方式分析不足，甚至缺项； 2、确定开发完成的不动产总价理由不充分，过于简单； 3、人为更改公式，使用错误公式； 4、利润、利息基数确定随意；5、开发成本项不全或确定思路错误；6、与剩余法二混淆使用。 （二）估价方法评分细则 C、剩余法二（适用于已建房地产用地） 1、弄清适用条件（如存量房地产土地使用权补办出让手续的地价评估）； 2、分清与剩余法一的区别； 评等项目 评等要点 分值 等别选择 一等标准说明 三等标准说明 五等标准说明 五下标准说明 剩余法二（适用于已建房地产用地） 不动产总价估算 估算方法选择；测算过程、取值依据 20 测算方法选择及运用正确、取值依据充分；测算过程详细 方法选择正确，但测算过程较粗略 测算过程过于粗略；或方法运用存在一定问题 缺少测算过程；或方法选择运用存在较大问题 房屋重置价格估算 建安成本、专业费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等 25 构成项目全面、合理；取值依据充分；测算过程详细 漏掉某构成项目；或取值依据不充分等 漏掉2个构成项目；或缺少取值依据；或测算过程过于粗略 概念模糊，以建造成本代替重置价格；或漏掉3个及以上构成项目 房屋折旧 折旧年限、公式及计算 15 折旧年限确定正确、依据充分；折旧公式正确、计算合理 确定折旧年限依据不充分；或折旧计算存在小的问题 折旧年限错误；或折旧公式错误 缺少本项计算 房屋现值 公式及计算过程 5 公式及计算过程正确 存在小的问题 测算错误 缺少本项计算 交易税费 销售费用、销售税费及计算（若用收益法估算不动产总价，该项不考虑，并赋值优） 10 税费选取全面、正确；依据充分、合理 税费选取全面，但缺乏依据说明 有漏项；或计算错误 缺少本项计算（收益法估算不动产总价的情况例外） 地价计算 公式及计算过程 10 公式正确，有详细测算过程 公式正确，但测算较粗略 测算过程过于粗略 公式错误；或缺少测算过程 方法运用完整性 是否符合估价对象、估价目的及相关要求 15 方法运用正确、合理 方法运用存在一定问题 方法运用存在较大问题 方法运用存在严重问题 （二）估价方法评分细则 D、收益还原法 评等项目 评等要点 分值 等别选择 一等标准说明 三等标准说明 五等标准说明 五下标准说明 收益还原法 总收益确定 客观收益测算方法、过程 20 案例可比性强，收益内涵说明清楚，因素选择及修正合理；测算过程详细 案例具备可比性，但收益内涵说明不够清楚（如：经营收益还是出租收益；是否存续租赁合同等）；有测算过程，但较粗略 某案例不具有可比性；或缺少案例收益内涵说明 2个及以上案例不具有可比性；或缺少分析测算过程 总费用 构成、取值依据、合理性 20 费用构成全面、依据充分、取值合理 费用构成全面，但某项取值依据不充分 费用有缺项或多项；取值缺乏依据 费用有2个及以上缺项或多项 房屋纯收益 房屋重置价、折旧、房屋现值、建筑物还原率、房屋纯收益 15 各项计算及参数取值依据充分、合理；步骤清晰 计算及参数取值依据不充分；过程较粗略或有小的错误 某项取值缺乏依据或测算过程；或测算有误 2项及以上缺少依据或测算过程；或存在错误 土地纯收益确定 公式及计算过程 5 公式及计算过程正确 存在小的问题 测算错误 缺少本项计算 土地还原率确定 还原率选取依据 15 有详细分析说明，依据充分、取值合理 有取值依据，但说明不够充分合理 取值缺乏依据 取值明显不合理或前后矛盾 地价计算 公式及计算过程 10 公式正确，有详细测算过程 公式正确，但测算较粗略 公式有错误；或测算过于粗略 公式有2处及以上错误；或缺少测算过程 方法运用完整性 是否符合估价对象、估价目的及相关要求 15 方法运用正确、合理 方法运用存在一定问题（如自营房地产采用租金计算收益，且未说明理由） 方法运用存在较大问题 方法运用存在严重问题 （二）估价方法评分细则 1、弄清适用条件，一般为租金剥离较多； 2、总费用构成要齐全，特别是折旧费在两种情况下的计算方法； 3、注意三种还原率的逻辑关系； 4、根据情况选择不同的公式（收益不变、递增等） 问题