房地产行业季度监的测报告—北京市(2012年四季度).docVIP

PAGE 2012年 2012年四季度 北京佰瑞管理咨询有限公司 二〇一三年二月 北京市房地产行业季度监测报告 北京市房地产行业季度监测报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析 一、宏观经济运行与行业发展 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。 （一）北京市经济在调整中温和回升 初步核算，2012年北京市实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年略低0.4个百分点。其中，1季度经济增长7%，上半年增长7.2%，1-3季度增长7.5%，呈逐季温和回升态势。分产业看，第一产业实现增加值150.3亿元，增长3.2%；第二产业实现增加值4058.3亿元，增长7.5%，其中工业实现增加值3294.3亿元，增长7%；第三产业实现增加值13592.4亿元，增长7.8%。 （二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升 2012年，北京市完成全社会固定资产投资6462.8亿元，比上年增长9.3%。其中，完成基础设施投资1789.2亿元，增长27.8%；完成房地产开发投资3153.4亿元，增长3.9%；完成民间投资2087.1亿元，增长4.9%。 分产业看，第一产业完成投资145.4亿元，增长2.1倍；第二产业完成投资719.8亿元，下降5.6%，其中工业投资707.8亿元，下降5.9%；第三产业完成投资5597.5亿元，增长9.7%。重点行业投资较快增长，医药制造业投资增长41.9%，文化、体育和娱乐业投资增长77%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长46.5%，科学研究和技术服务业投资增长44.6%，投资结构有所优化。 全年销售商品房1943.7万平方米，比上年增长35%（2011年下降12.2%）；其中销售商品住宅1483.4万平方米，增长43.3%（2011年下降13.9%）。 二、货币政策与行业发展 （一）2013年将继续执行稳健的货币政策 2012年，央行两次下调存款准备金率各0.5个百分点，开展公开市场双向操作，两次下调存贷款基准利率，促进货币信贷合理适度增长。尤其是2012年下半年以来，连续开展逆回购操作，保持流动性合理适度和市场利率平稳运行。 与此同时，利率市场化和汇率制度改革迈出大步伐：金融机构人民币存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍、贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍；继续完善人民币汇率形成机制，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。 此外，根据央行出台的2012年四季度货币政策执行报告，专栏讨论了城镇化建设融资的国际经验。国际案例中城镇化融资来源主要为税收、付费和发债。专栏认为市政债是城镇化建设的重要融资工具，并且和城市化进程关系较为密切。虽然文章最后提及“应通过鼓励民间投资、健全税收体系、完善多元化融资体制等，为城镇化投资提供规范、稳定和可持续的资金来源”，但通篇并没有提及信贷支持，而是主要论述了市政债，这可能反映央行偏向发展市政债市场解决基建资金来源的思路。 而在当前，本轮CPI筑底基本完成，预计2013年CPI同比将进入上行周期的初期，2013年全年央行将维持稳健的货币政策。由此可见，2013年房地产行业的发展与各地区城镇化建设融为一体。 （二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升 2012年末金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元，同比增长15%，全年增加8.2万亿元。 2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点；全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，比前三季度占比水平高2个百分点。 2012年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点。房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点。个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。 2012年末，保障性住房开发贷款余额5711亿元，同比增长46.6%，增速比上季度末低15.1个百分点，全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%，比前三季度占比高6.3个百分点。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 1：2012年人民币贷款及房地产贷款情况 项目 1-9月 1-12月 余额 余额同比 余额 余额同比 人民币总贷款 61.51万亿 增加16.3% 62.99万亿 增加15% 房地产贷款 11.74万亿 增加12.2