北海市房地产市场研究探究.pptVIP

最能吸引外地客户的楼盘价值点依次是：价格、社区环境、地段、周边配套 本地客户比较注重物业的开间和进深，这在购买别墅产品时显得尤为明显；其次，比较注重地段，以及配套 外地客户 本地客户 3.2客户特征研究（4） 客户价值观分析 本地人性情较为闲散，生活节奏较慢、做事比较拖拉 外地人较多，大多从事水产养殖、出口加工、餐饮、出租等行业 北方人买房大方，好交易；南方人买房时考虑的时间和因素很多，对买楼的各方面细节也了解得很仔细 北海传销现象较为普遍，房屋租赁市场与当地传销有很大关系 3.2客户特征研究（5） 客户行为特征分析 3.3客户需求特征研究（1） 外地客户对户型的需求分析 60~90平米的两房户型最受外地客户欢迎，占到约63% 一房和三房的需求基本持平，分别占总需求量的22%、15% 3.3客户需求特征研究（2） 客户的产品需求特征分析 需求用途 产品需求特征 自住 本地客户以两房或三房为主，外地客户以两房为主，对一房、三房的需求较小 度假/第二居所 以大户型为主，别墅或公寓产品居多 投资 60-90平米的两房户型最受欢迎，一房和三房的需求基本持平，各占少部分 养老 以大户型为主，且绝大部分为外地客户 3.3客户需求特征研究（2） 客户的物业类型需求特征分析 需求用途 物业类型需求特征 自住 以市区较繁华地段的商品房为主，较少考虑别墅产品 度假/第二居所 以滨海别墅楼盘和公寓为主 投资 以住宅产品为主，特别是精装修公寓，其次为商铺和酒店式公寓 养老 以别墅楼盘和公寓为主 四、项目分析 4.1 项目概述 小区位于北海市南部，西临四川南路，东、南两侧均为未开发用地，用地沿四川南路面宽135米，进深约64米，呈长方形。 项目总用地面积为8641.90平方米，总建筑面积为40384.31，其中计入容积率面积为：34379.73平方米。项目建筑密度为20.67，容积率3.98，绿地率35.79。建有三栋楼，其中1#楼18层，2#楼21层，3#楼29层，总户数为407户，停车位共209个。 1#楼 2#楼 3#楼 小计 比例 一房一厅（34m2－60m2） 0 34 29 63 15% 两房两厅（77m2－89m2） 104 87 147 338 83% 三房两厅（100m2－104m2） 2 2 2 6 2% 总计 106 123 178 407 100% 户型分布 ： 本项目在北海市场属中小型规模项目 4.2 项目卖点整理（1） 地理位置优势 拥有北海银滩稀缺海洋资源，距银滩度假区仅3公里车程 城市中心区主干道旁，升值潜力明显！ 位于北海新城区中心位置，同时享有新都市环境及休闲度假双重居住空间资源 4.2 项目卖点整理（2） 社区规划 环境优美、格调高雅、配套完善、居住条件舒适，具有良好生活空间。 户型分布合理，两梯六户格局保证舒适生活空间。 三栋公寓均为南北朝向，户户通透，采光通风效果具佳。 强调该地块建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、人车分流道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成一个整体！ 4.2 项目卖点整理（3） 景观优势 商业小广场和小区入口广场形成对外景观，内部由两个庭院式景观组合，高低错落的植木和花架、石径与建筑完融合。 以环境建设为重点，以充分利用规划区块范围内的自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，绿带、组团中心绿地、建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境！ 高层高区以欣赏海景为主要景观优势，低区可眺望到小区内部中庭园林景色和楼栋之间不同设计风格的景观节点！ 4.2 项目卖点整理（4） 建筑品质 现代简洁时尚的建筑外观！ 框架结构，抗震性好，耐久性强！ 楼间距大，建筑互不遮挡，保证景观的同时，又注重建筑的通透和节能效果。 4.2 项目卖点整理（5） 户型设计 面积配比合理，主要以2房为主，目前中小户型较受市场青睐，投资风险小、居住适用性强是快速去化的优势所在；大面积3房只有6套，占总套数1.5%，即可用以满足部分需求大面积客户的选择，又不会对整体销售或资金回笼带来太大影响！ 户户南北朝向，采光通风效果好。南北操作阳台更具便捷性，功能划分合理，内部格局全明设计！ 户型方正实用，平面布局紧凑，各房间大小适度，动静分区，空间比例适中。 明厨明卫设计，满足舒适要求。 强调厨房人性化设计，充分考虑人体尺度及行为习惯。 白金瀚宫 项目概要 开发商：北海三新物业有限公司 所处区位：四川南路与新世纪大道交汇处 项目数据 建筑面积：11.5万平米 占地面积：80.87亩 容积率：2 物业类型 独立别墅、公寓、高层 物业配套 与海洋之窗、世界贝类珊瑚馆临近，毗邻银滩旅游区。 销售状况 一期在售，销售率约30%，后期公寓，高层尚未开盘