xxxx年3月沈阳房地产投资研究探究_32ppt.pptVIP

沈阳市房地产投资研究 目录 皇姑区区位分析 区域规划 区域经济情况 土地供应情况 商品房供应 案例项目分布 商业布局 商业房产供求 项目案例分析 总结 * * ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区市场与全市商业地产 投资发展部 2011年3月 沈阳市房地产投资研究 ——皇姑区住宅市场与商业市场 通过对区域经济情况、规划、土地供应及项目开 发情况，判断皇姑区商品房市场的进入机会。同时， 从整个城市的商业布局、区域功能定位、商业土地供 应以及供求关系，来分析整个城市的商业地产开发前 景，并作出风险预测。 前言 区位分析 皇姑区 皇姑区 皇姑区 ★皇姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之一，位于沈阳市西北部，面积44.9平方公里，人口83万。 ★辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。 区位分析 区位规划 皇姑区 地铁二号线经过 皇姑区，为去年 年底刚刚开通， 规划地铁五号线 也贯穿皇姑区。 从交通情况看， 沿地铁站附近有 开发房地产的优 势，皇姑区东部、 南部位置优势明显 皇姑区 地铁二号线经过 皇姑区，为去年 年底刚刚开通， 规划地铁五号线 也贯穿皇姑区。 从交通情况看， 沿地铁站附近有 开发房地产的优 势，皇姑区东部、 南部位置优势明显 皇姑区 地铁二号线经过 皇姑区，为去年 年底刚刚开通， 规划地铁五号线 也贯穿皇姑区。 从交通情况看， 沿地铁站附近有 开发房地产的优 势，皇姑区东部、 南部位置优势明显 地铁二号线经过 皇姑区，为去年 年底刚刚开通， 规划地铁五号线 也贯穿皇姑区。 从交通情况看， 沿地铁站附近有 开发房地产的优 势，皇姑区东部、 南部位置优势明显 皇姑区学校密集， 常住人口多，非 常有利于商业地 产开发。一个区有 83万人口，拉动 商业地产的发展。 同时，住宅市场 需求总量大。 区位规划 4 沈阳市政府 1 2 金廊地区 4 长江街商圈 3 市府广场 2 地一大道 1 3 皇姑区延地铁2号线为金廊 商圈，同时长江街商圈是沈阳 规划重点，1、2为市府附近 重要地下商业街。 区位规划 经济状况 沈阳近几年GDP(亿元) 沈阳近几年固定资产投资(亿元) 沈阳固定资产投资额度在去年增幅较大，其房地产投资增幅与之相近。GDP增长率接近全国修订前平均水平。 经济状况 沈阳人均GDP(元)增长轨迹 2010全国人均GDP水平2.8万元，远低于沈阳。但相比杭州68000元有差距，对比物价水平，沈阳居民富裕度较好。 经济状况 沈阳居民消费支出项目比例 对03~06年沈阳居民消费支出项目分析，推测06~10年，其消费比例不会有太大的变动。预计沈阳当前恩格尔系数为35，浙江为34.3。 行业状况 从04年到2010年，沈阳住宅供应比例远大于商业，这也是沈阳住宅价格略低于很多省会城市的主因。 沈阳历年商住供应比例参考 行业状况 皇姑区房价走势（深紫色） 自07年，沈阳房价开始持续上涨，皇姑区涨势最平稳。原因是与区域人口总量，城市规划有关。皇姑区北部为新区，其房价平均水平略低于其他区。 经济状况 总面积167万平米，增长38% 商业销售 总面积1516万平米，增长10.7% 住宅销售 总面积1746.5万平米，增长13.9% 商品房销售 2010皇姑区商品房销售情况 行业状况 沈阳土地交易楼面价参考（2010.10） 根据去年10月份当地挂拍情况分析，其楼面价在600元以下。北部新区供应土地原因，拉低了平均地价。 5719元/平米 起始价 50年商住 使用性质 15% 商业比例 3.7 容积率 北塔街18号 名称 2010016 土地编号 参考项目位置 皇姑区新近地块，楼面价约为1550元。相比市政府位置靠北，预计当前沈阳市政府附近公开竞拍地价楼面价约为1600元/平米。住宅2000元/平米左右。 行业状况 住宅市场 皇姑区新盘分布 市府位置 房价分布图 中环星座 8000元/平米 明城新北市 8800元/平米 华府新天地 13000元/平米 银河国际写字楼 11000元/平米 天润广场 8700元/