xxxx年04月三明房地产市场.docVIP

房地产市场 第一部分 三明城市规划分析 一、 城市发展目标与方向 城市总体目标 三明市要围绕永安——三明——沙县城市主轴线，优化城市发展布局，建设成为我省经济发展腹地、重要工业基地、绿色产业高地、生态旅游胜地，成为连接沿海、辐射内陆、联动周边经济协作区的重要区域性中心城市。 人口与面积发展目标 全市：由2005年的264万人发展目标到2010年人口达到280万人；市区：由2005年的29万人发展目标到2010年的31万人；市区面积由目前的11.56平方公里发展目标到2010年市区面积达到28万平方公里。 城市发展方向 三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分布，城市发展空间受到限制。发展方向是推进市区“南拓北扩西进”发展战略，“南拓”重点抓好台江、富兴堡两个片区的规划、开发；“北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区与陈大片区连成一片，并依托陈大高源等工业集中点引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产业带动，促进城市向东北方向扩张；“西进”以入园道路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发，逐步扩大市区建成区面积。 二、城市发展战略 启动市区---沙县一体化进程 三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速公路三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形成大三明城市发展格局。通过实施撤县设区，实现整体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设的一体化，推进市区与沙县一体化进程。 调整产业布局 三明市区保持工业对城市发展的支撑作用，通过实施“退二进三”，对生产效益不高、污染严重、单位用地效益低的企业，逐步引导其“退市进郊”、“退城入园”、异地扩改，改善城市环境，提升土地价值，构筑三明市区“外工内商”的用地布局形态。据规划了解，对生产效益好的三钢企业仍然保留在市区，这从城市污染的社会效应来看，其负面影响依然巨大。 发展市区、永安城市联盟，形成市域经济“两带一圈”的发展格局 小结：三明规划前景总体看好，但受地形和产业限制，未来发展有一定局限性。 第二部份 三明房地产市场分析 三明市区目前房地产发展状态 三元区 城关板块：三元区主人口聚集地是城关，三元区城关，很多街道是较早规划的，规划较差，楼房密度大，建筑形态陈旧，但它是三元区的商业中心，完善的生活配套，是大家所能接受的。但随着下洋片区的开发，延江滨路出现一些新的楼盘，如华宇双城、江滨豪园。借空气质量及江景住宅，引导了部份人群向下洋分流。 台江板块：政府的规划，三元区政府迁移台江，规划面积3000多亩。预计年底开通的台江大桥拉近台江老区与新区的距离。政府的搬迁带动城市进一步拓展，加上城市功能建设的进一步完善，推动了城市的发展。也必将给楼市发展带来新的机遇。 梅列区 列东板块： 有地形优势，政府合理的规划，合理的交通网络，形成了以列东街为主轴向周边辐射的商圈。业态分布相对较为集中，档次较高。列东板块，是属于梅列区的CBD，在当地人心中才是真正的市区。利用城市中心地块的稀缺，飞快的拉升房价，例如阳光城。 徐碧板块： 重机厂的搬迁，原重机厂成了市中心的一块宝地，三明市政府发挥中心城市优势、发展总部经济、改善投资环境的重大举措。规划为徐碧新城中央商务区，规划面积120亩，建筑面积52.89万平方米，建筑密度30.4%，建筑高度85至200米，整体工程竣工后将有500余家大型企业入驻办公，将促进市区中心城市聚集与发展。 徐碧板块现在建设中的项目有：梅元五星级酒店、众祥房地产119.5亩的商住项目、美的大道100亩、新城首府100亩。这些较大的楼盘在今年年底推出，为三明房地产有着着的推进，同时也加激市场竞争的态势。 ㈡楼盘分布 现在三明市区在售或即将推出的楼盘主要集中在梅列，由于重机厂的拆迁，促进了徐碧新城的开发，预计今年下半年，徐碧新城的这三个项目都会陆续开盘。 随着今年年底台江大桥的开通，也会进一步加快台江板块的发展，区政府的迁移促进台江板块的价值提升。预计未来台江板块，房地产业将集中大量放量。 楼盘的品质差异化扩大 开发商基本上为本土企业，实力不强、资金溃乏。政府捆绑式的出让土地，导致拆迁成本高、周期长，开发商以时间换空间（一般用拉长销售周期换售价空间）。 行政执法部门，利用手上职权，发挥淋漓尽致，比如外立面、色彩、材料都要把控。 所以开发商做法就是破坏品质，寻求利润。导致产品规划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品的混乱竞争中 随着城市的发展，三明向南北延伸，楼盘的品质会扩大差异化。三明楼盘的品质不高，但随着三元台江，梅列徐碧新城，出现了一些比较大