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第八章 物业财务管理 【教学目的要求】 1.了解财务管理机构设置与管理体制 2.理解资金筹措渠道、财务管理机构的管理制度、财务核算方法 3.掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成 第一节 物业管理资金来源与成本管理 一、资金来源 （一）物业专项维修资金 （二）物业服务收费 （三）经营性收入 （四）特约服务收入 （五）公众代办性服务收入 （六）中介服务收入 （七）材料物资销售收入 （一）物业专项维修资金 1、用途：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修（大修、中修）、更新、改造 2、缴交范围：商品住房和公有住房的全体业主按产权份额分期缴交，包括：住宅物业的业主、非住宅物业的业主、单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主 3、收取： 1）商品房业主：购房款的2%-3%，代为收取 2）公有住房业主：购房款的2%，代为收取 公有住房的售房单位：多层≥售房款的20% （属售房单位所有） 高层≥售房款的30% 4、所属权与管理权 业主所有 管理权： ①作为企业长期负债管理 ②应存入银行，除可购买国债或用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪用。 ③在业主办理房屋权属证书时，商品房应将代收的专项维修资金移交至当地房地产行政主管部门代管。 ④业主大会成立后，经同意，房地产行政主管部门转交给物业管理企业代管。 ⑤接受业主和业主大会检查、监督。 ⑥物业企业发生变换时，经业主大会审核无误后，办理账户转移手续，经双方签字盖章后送当地房地产行政主管部门和业主大会备案。 5、管理原则 1）“专款专用” 2）专户存储、监督使用 3）预算报批、计划使用 4）保值增值、滚存使用 5）严格监管、有效使用 6、挪用的处罚 ①违反规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的款项，警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款 ②情节严重，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 ③构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任 （二）物业服务收费 性质：公共性服务费，是最稳定、最主要的来源 价格形式：政府指导价和市场调节价 约定方式：包干制和酬金制 缴交对象：业主、使用人、建设单位 （连带缴纳责任） 收费原则：合理、公开、费用与服务水平相适应 收费依据：《物业服务收费管理办法》“谁受益，谁负担” 收费标准：元/户，元/月·m2 用途：房屋设施设备及其维修、养护、管理和整治服务 逾期不缴纳的违法行为：违约行为和侵权行为的双重性 案例分析 2005年3月，某广告公司入住某小区A1栋别墅，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。 （1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？ （2）久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题？ 对欠交和拒交物业服务费问题的处理 物业公司应在以下几个方面解决： 1）物业管理企业派专人与客户进行沟通和协商，了解客户拒绝交费的原因，通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合； 物业公司应在以下几个方面解决： 2）如果经过反复沟通仍不能取得客户的理解，无不正当理由不按时交纳物业管理费的，物业管理企业有权责令其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按日收取1‰～ 3‰的滞纳金 物业公司应在以下几个方面解决： 3）连续3个月不交纳的，物业管理企业可按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院申请支付令； 物业公司应在以下几个方面解决： 支付令=督促程序 物业企业 申请书 债务人： 无异议 有异议 物业企业：执 行 法院：裁定终结督促程序 物业公司应在以下几个方面解决： 4）如欠交费用情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失 物业公司应在以下几个方面解决： 诉讼程序步骤： 起诉—参加庭审—上诉—执行 准备证据 合同、收费依据、对方欠费的证据 提交起诉书 人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人 （三）经营性收入 经营行为需征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意 经营收益属于业主所有 使用：优先用于补充住房专项维修资