物业管理装饰装修.ppt

物业管理装饰装修管理内容 浩远物业 制作 陈萧 物业装修管理内容 物业装饰装修范围和时间管理 物业装饰装修管理的要求 物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 物业装饰装修现场管理 案例分析 制作 陈萧 物业装饰装修范围和时间管理 物业装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。 一般装修时间（除节假日之外，可分为作业时间和打拆时间，一般打拆时间比作业时间前后收缩半小时） 一般作为时间为：8：00~12：00 14：00~18：00 特殊装修时间是指节假日，为保障其他业主的休息和正常生产活活秩序，原则上不允许节假日进行装修，特殊情况缩短装修时间。 装修期是指装修过程的完结时间，法律无明确规定，一般情况不超过三个月。 制作 陈萧 物业装饰装修管理的要求为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装修管理应重点检查： 有无变动建筑主体和承重结构 有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。 有无扩大承重墙上原有的门窗尺才，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。 有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。 有无未经有关单位批准的下列行为： 搭建建筑物、构筑物 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗 拆改供暖管道和设施 拆改燃气管道和设施 超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 改动卫生间、厨房间防水层的 制作 陈萧 注意检查以下方面 施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等 有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等 楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等。 是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等） 制作 陈萧 物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 物业装饰装修管理即涉及公共权益，也涉及业主个人得益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。 管理服务费（因物业装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人员和物业约定） 垃圾清运费（垃圾清运费是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保，安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是： 装饰装修垃圾需袋装修处理 装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。 制作 陈萧 物业装饰装修现场管理 由于装饰装修工人的来源控制有极大的确定 性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口（包括电梯）的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标训的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内。保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。物业装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理： 核对是否为审批同意的材料 核对是否符合相关规定 对于有特别要求的材料或设备（如电焊机），应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。 制作 陈萧 严把出入关，杜绝无序状态 加强巡视，防患于未然 控制作业时间，维护业主合法权益 强化管理，反复核查 制作 陈萧 严把出入关，杜绝无序状态案例（一） 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识的施工人员在小区进行装修作业。其称未来得及办理相关手续。 制作 陈萧 分析： 未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 制作 陈萧 加强巡逻防患于未然 物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，