河北保定西小庄地块项目整体定位跟物业发展建议_81ppt.pptVIP

保定西小庄地块项目整体定位与物业发展建议 前言 项目规划、定位的两大功能： 针对开发商： 实现溢价功能—提升价格—卖的好—实现利润转化 针对消费者： 实现居住价值—提升价值—买的值—实现品质转化 地块现状及经济指标 总用地面积：9.97万平米； 小区用地面积：8.94万平方米； 其中新建住宅建筑面积27.26万平方米； 其中新建公建建筑面积1.28平方米； 其中保留住宅面积：3.30万平方米 容积率：3.56； 项目本体资源与影响条件评价：处于城市南部近郊边缘地带，虽然受城市扩张和部分开发商带动逐步发展，但仍属于配套不足的陌生区 项目界定 开发目标：我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 品牌目标 投资者的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 其它目标 问题提出 （question） 技术思路做什么？ 宏观市场 “一城三星”范围确定保定总体功能发展方向，为板块及本案提供动力 本项目处于城市发展的主流方向——工业发展视为一个城市发展的基础。 以汽车及其零配件生产为主的现代制造业基地，分担中心城区部分仓储与物流配送功能 。 南部片区结合长城、中兴等城市支柱产业规划形成以汽车制造为生产主链并向外延伸的产业集群功能组团，并配套相应的生活、居住、公共设施等组团级设施，服务于工业区 城市发展方向为本案发展提供了强劲的动力 区域特性：现虽无强势的政府和自然资源，但不论从城市进程化发展角度还是从区域竞争力来看，未来俨然是崛起中的城市副中心 区域竞争现状：本案主要竞争圈层锁定在三丰中路以南 自紫横家园进入本板块后，相继有开发商进入本区域开发楼盘； 本区域紫横家园、卓雅豪庭销售已近尾声，锦绣花园、锦绣城、雍和嘉苑、嘉森·理想城目前正在销售中，尚书苑尚未进行销售，上述在售、未售楼盘为本案后期的直接竞争楼盘。 本地块各村组目前正在进行大力招商引资动作，预计后期区域内会相继有更多开发商进行项目开发。 竞争项目产品概况 竞争的未来走向：保定房地产市场已经走向成熟，仅仅品质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会 不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求 基于市场，我们的发展机会在于挖掘潜在的区域价值，加速融入城市中心的步伐，营造更富都市气息的居住方式 根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主 客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅 机会分析总结 客户分析——院校 他们是高校中的中产阶级：年龄在27岁以上，文化层次高，在教学上起到带头作用；或担任领导职务； 他们见识广，相信自己的眼光，对环境要求高； 他们的时间弹性大，愿意为理想住宅费心费力； 他们关注家居生活，需要能表达他们的文化品味的住宅； 客户分析——事业单位 他们是医院、电信、等高收入行业的一员，年龄在25岁以上，福利待遇高。 他们喜欢，追求生活品味； 希望生活便利，配套完善； 希望有都市的生态环境； …… 客户分析——大型企业职工，中层 他们是周边企业的职工、中层，企业发展使个人收入大幅增长 他们除了上班，有业余爱好，生活品味； 希望生活便利，配套完善； 希望生态环境； …… 客户分析——公务员 他们是一群社会地位高，权力在握的群体； 除了上班外，时而外出，见识面广； 他们希望能过着受人尊重，居住服务到位的生活； 投资意识强，看重房子的增值保值功能； …… 客户追求什么 区域客户特质：有一定支付力、追求品质、乐于接受创新，需要人文标签，渴望城市的生活 从区域客户的特质和项目资源价值的对位，我们提出了“都市后·心灵居所”的概念主题 策略分解 “都市后·心灵居所” 主张 通过追求舒适、品味，注重品质标签的阶层引领，带动区域其他客户 根据项目容积率和占地规模，本案只能出现如下方式 根据项目容积率和占地规模，本案只能出现如下方式 物业发展建议总体原则 物业发展建议贯穿的主线：都市后·心灵居所精神在产品设计中的体现 物业发展建议的辅线：同竞争楼盘相比，如何形成竞争价值增加 物业发展建议贯穿的主线：后心灵居所精神在产品设计中的体现 地块资源条件分析 前期平面布局规划 平面布局规划建议 平面布局规划示意： 规划价值点（1）——昭示性好，大气的半开放式主入口 规划价值点（1）——昭示性好，大气的半开放式主入口 规划价值点（2）——外立面 规划价值点（2）——外立面 规划价值点（3）——园林、景观 规划价值点（3）——园林、景观 规划价值点（3）——园林、景观 规划价值点（3）——公共部分 首层架空层可以给地面行人带来通透的空间； 架空的地方可