物管实务-前期物业管理(教本)74页.doc

第2章 前期物业管理 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业实施前期物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。 2．1 物业管理早期介入 物业管理早期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。 对于一项物业来说，存在着开发—经营—管理三个阶段。通常所说的物业管理，是在物业的管理阶段进入，即在物业交付使用时进入。但是，从物业管理的实践来看，因为开发设计是物业项目能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约阶段，而房地产开发商在规划设计中只考虑房屋和配套设施建造时的方便和节约，设计人员只考虑国家现行的技术标准和建设成本，很少从日后使用和管理要求的角度进行综合考虑，造成建成后物业使用和管理上的许多不尽如人意的地方。如现在常见的停车位不足；房屋使用功能落后；设备设施科技含量滞后，水、电、煤气、通风、交通等配套方面的不完善等。这种设计规划上的先天不足，即使业主多有抱怨，影响物业管理工作的顺利开展，但也往往无法弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，利用物业管理企业的丰富经验和专业知识，从利于物业管理的角度对规划设计提出建议和意见，不仅可以使规划设计更符合使用和管理的要求，为以后的管理工作打下良好的基础，而且可以充分满足人们对工作或居住功能、环境的需求，保持其产品的竞争力。 对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有决定续聘、选聘或解聘物业管理企业的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。 物业管理早期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个阶段。 2．1．1 立项决策阶段早期介入的内容 立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发项目可行性研究阶段开始介入，此时的主要内容就是对项目的可行性提出意见和建议。 立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时，能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。这些专业意见包括： 1．项目的市场定位 市场定位的内容主要包括以下几个方面： （1）明确用途功能 根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。 （2）确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。 （3）筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。 （4）推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。 （5）选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。 2．潜在客户的构成 （1）目标客户定性调查 根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。 （2）目标客户定量调查 符合定性条件的客户群体的数量。 3．消费水平与需求 项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。 4． 项目周边情况 以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。 5．周边物业管理概况 周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。 6．日后的物业管理内容 针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。 [案例2-1] 华侨城的项目定位 深圳市的华侨城地产项目波托菲诺被公认为华南地区最具规模和旅游文化特色的高尚住宅区。整个项目总占地面积达88万平方米，总建筑面积1