余明轩房地产投资分析解析-第十章节房地产投资税费.ppt

安置补助费:是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。 青苗补偿费：青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。　 地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6-10倍； 征用耕地的安置补助费，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的综合不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。 其二，为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。 二、开发成本 房地产的开发成本主要包括： 其一，前期工程费。前期工程费是指开发项目前期工程所发生地各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 其二，基础设施费。基础设施费是指房地产开发项目在开发过程中发生地各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供电、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。 其三、建筑安装工程费。建筑安装工程费是指房地产开发项目在开发过程中发生地各种建筑安装工程费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生地列入开发项目工程施工图预算的各项费用。 （1）直接工程费 构成工程实体的各种费用 　　①人工费 ②材料费 ③施工机械使用费 （2）措施费 为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。 　　①环境保护费 ②文明施工费　③安全施工费 ④临时设施费 ⑤夜间施工费 　　⑥二次搬运费 　⑦大型机械设备进出场及安拆费 　⑧混凝土、钢筋混凝土模板及支架费　⑨脚手架费 　⑩已完工程及设备保护费　⑾施工排水、降水费 其四、公共配套设施费。公共配套设施费是指房地产开发项目内发生地独立的非营业性的公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。 其五、开发间接费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部为开发房地产而发生地各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，不包括企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生地管理费用。 三、期间费用 期间费用是指房地产开发企业在生产经营过程中发生地，不属于开发成本，直接列入当期损益的费用，包括管理费用，财务费用和销售费用。 由于这三项费用均属房地产开发中不可缺少而必然发生的，故在新开发房地产价格中将其列入。 营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等。不同行业开征的营业税税率不同，销售不动产的营业税税率为5%。 应纳税额=营业额×税率 （二）城市维护建设税 城建税,是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位