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试析我国房地产税制改革若干方案选择问题 　　【内容摘要】本文将从保护纳税人利益的角度出发,结合各国经验,利用税法相关原理和法律的经济分析方法,对目前热议的若干房地产税制改革方案进行讨论,尝试分析各方案的实施对纳税人可能产生的影响,并以此评价此改革方案的效果。 　　【关 键 词】房产税 税制改革 土地出让金 纳税人利益保护 　　 　　在中共十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》里,提出了这样的要求:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。之后我国12个城市开始物业税“空转”实行,然而只是模拟评税,并没有进入实质的课税阶段。 　　2008~2009年,我国商品房价格呈现上涨过快趋势,不仅影响了我国房地产市场健康有序发展,甚至成为国民经济发展的隐患。人们把商品房的过快上归因于房地产市场的过度投机行为。2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发【2010】4号)中提出要通过完善房地产税收制度来抑制房地产的过度投机。2010年4月17日,国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 　　一、各国房地产税制的横向比较 　　我国现行的房地产税收体系,按最常见的课税对象分类方法,可大体分为五类:(1)流转税,包括营业税;(2)所得税,包括企业所得税和个人所得税;(2)资源税,包括城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税;(4)财产税,包括房产税、契税;(5)行为税,包括城市维护建设税①、印花税。下文将我国房产税收制度与发达国家和地区进行横向比较,观察我国房地产税收制度与别国之间的差别和差距,以明确进步之空间。 　　(一)美国是西方国家中房地产税制最完善的国家,目前美国在房地产保有环节相关的税种是房地产税(归在财产税项下),税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%到100%不等)。美国50个州目前都征收,只是各州和地方政府的税率不同,大约在1%到3%之间。目前美国的房地产税(property tax)在地方政府收入中地位重要,是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,大约占30%。美国没有专门针对房地产出租收益征收的房地产税,而是将出租房地产的收入纳入个人总收入一并征收个人所得税。 　　(二)日本涉及房地产的税收有12种,日本政府为了抑制与日剧增的法人炒卖土地行为,提高土地占有成本,有效利用土地,开征了特别土地保有税。日本在不动产取得环节课征登录税,以登录时的价格为税基,税率因登记的内容不同而有所不同。税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值,土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地,不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税,超过200平方米的按照其实际占用面积的1/3课税。 　　(三)法国队不动产销售征收登记税,而不动产一被销售,除了要缴纳登记税之外,还要缴纳附加税,1998年,对不动产销售征收的登记税的基本税率为15.4%;但对房屋、住宅销售征收登记税的适用税率比较低,在4.2%―5%之间,其他一些财产项目则使用特别税率,除了征收正税之外,还要征收一些附加税(2.5%用作中央收入,1.6%用作区一级地方收入,1.2%作为省或社区扶贫基金的资金来源)。而此外的地方税还包括:已开发土地地产税、未开发土地地产税、居住税和营业税。② 　　二、我国房地产税制改革方案分析 　　对于我国即将推出的房地产保有阶段税种的名称主要有三种说法,均属来自于课税对象,即物业税、房地产税和不动产税。就房屋而言,“不动产”、“房地产”以及“物业”③都是中文同一语义的不同表述形式。④接下来将征对是否将土地出让金纳入物业税税基,扩大房产税税基能否压制减少房地产投机行为等两个问题讨论。 　　(一)土地出让金是否应当纳入物业税税基。按现行土地管理和土地供应方式,政府出让土地前首先要对欲出让地块征购或征收,集体土地要赎卖其所有权并对其地上所有不动产(含树木、农作物)进行补偿,同时还要对其进行三通或七通一平的大配套,其前期土地整理费用大概占土地拍卖底价90%以上。⑤然而正如前文所提到的,土地出让金已经被称作地方政府的“第二财政”,在地方政府的财政收入来源中扮演者极为重要的作用。 　　(1)土地出让金并不是税费,现在国有土地出让方式为批租制,而分年缴清为年租制。我国的宪法明确规定了土地的所有权归属国家,房地产法和城市房地产管理法也明确规定了土地的有偿和有限期使用制度。税收是公法之债,纳税人负有无对待给付的强制缴纳义务,而土地出让金属于租金性质,属于出