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更新报告 更新报告 PAGE \* MERGEFORMAT 7 公司研究深圳控股 公司研究深圳控股(604.HK) 资产注入如期而至 未来两年销售有望爆发 投资评级：买入 2013-1-31星期四 更新报告：2013-1-31 目标价： HK$ 4.6 现价： HK$ 3.58 预期升幅： +29% 股本数据 股本(亿股) 37.29 市值(亿港元) 133.13 52周高/低（HK$） 4.09/1.51 每股净值(人民币元) 4.5 所属行业： 房地产 主要股东 深业集团 47.42% 52周行情图 资料来源: Bloomberg 相关报告 深圳控股首发报告国元证券(香港)研究部 电话：(852) 3769 6888 (86) 755-2151 9185 电邮：songzy@.hk 投资要点: 投资要点: 首轮资产注入已然开始 2013年1月22日深圳控股公告：2013年1月17日与母公司深业(集团)有限公司签署有条件协议，以对价人民币41.5亿元收购科之谷项目100%股权，同时通过向母公司发行14.1亿股新股的形式支付对价，发行价为每股3.667港元，比最后收市价溢价9.1%。 项目占地面积121,225 平方米，规划总建筑面积788,910平方米，是一个综合体项目，总的土地成本约为人民币96亿元，折合每平方米约人民币12,000元。 2013、14年销售有望实现突破 2013年公司新开工面积有望达到180万平米，和2011年基本相当。公司管理层2013年的销售目标为100亿元，同时，如果后续的资产注入机会能如期进行，未来五年内有望提高到250亿元。13年可售货量包括12年带入的约90万平米， 13年新推可售面积有望达到100万平米，合计约190万平米。如果在去化率上有所提高至50%左右的水平，我们认为公司管理层100亿元的销售目标是有望能够实现的。 公司资金面有望保持稳定： 从现金流入的角度看：60亿元的销售，回款率约90%；4亿元租金收入；物业管理、运输带来的近10亿元的收入。从现金流出的角度：新开工投入的资金可能需要约40亿元；购置新地上花费约12亿左右；由于2012年的贷款规模较大，财务费用较往年有所提高，预计约8亿。整体来看，现金流入能有效的覆盖支出，我们预计未来几年内公司的净负债率保持稳定。 资产注入有望提升公司估值，目标价格4.6港币： 资产净值为每股6.56港元，我们给予公司30%的NAV折价，高于行业平均水平，对应价格为4.6港元。 从市盈率角度来看，我们预计2013、14年核心EPS为0.45、0.57港元（考虑14.1亿新股），对应当前股价PE为7.9、6.3倍。考虑公司后续资产注入计划将持续进行、城市更新项目的陆续纳入土地储备，我们给予公司13年10倍的PE。 综合来看，我们给出4.6港币/股的目标价格。 TOC \o 1-3 \h \z \u 资产注入已然开始 2013年1月22日深圳控股公告：2013年1月17日与母公司深业(集团)有限公司签署有条件协议，以对价人民币41.5亿元收购科之谷项目100%股权，同时通过向母公司发行14.1亿股新股的形式支付对价，发行价为每股3.667港元，比最后收市价溢价9.1%。 科之谷项目位于福田区，坐落在莲花山公园、笔架山公园和中心公园三大公园之间，景色优美；距离CBD仅5分钟车程，周边交通设施齐全，非常方便。 项目占地面积121,225 平方米，规划总建筑面积788,910平方米，是一个综合体项目，包含高级公寓、甲级写字楼、为中小企业准备的写字楼、高端购物中心、以及一个五星级酒店。项目定位为高端创新总部基地、休闲娱乐中心，势将成为深圳新地标。 在此次收购中，算上目标公司承担的债务和人民币20亿元未付地价，总的土地成本约为人民币96亿元，折合每平方米约人民币12,000元。 除此之外，母公司在深圳有一些地理位置比较好，价值比较高的项目：在罗湖黄贝岭有个40万左右的项目、在香蜜湖附近有几个小项目、在华侨城附近沙河区有个50万左右的住宅项目。根据集团的战略规划，未来这些项目成熟后都要放到深圳控股。 我们认为大规模的资产注入必将释放公司在深圳的土地资源潜力，提升在该区域的整体竞争力，为未来销售规模的上台阶打下坚实的基础。 图表1：其它计划注入的项目 资料来源：公司资料，国元（香港） 除母公司注资之外，深圳控股还计划通过城市更新项