上海市基准地价更新技术方案16556.pptxVIP

1、土地等级价格平衡协调。 上海市土地级别划分结果和基准地价在作好本市内各区、县级别和基准地价水平平衡协调的同时，还需要在全国土地等别上与其他城市的地价水平平衡协调，尤其是浙江、江苏省接壤的区县基准地价的平衡和协调。2、基准地价更新技术路线和方案。2.1、总体技术思路 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》首先重新划分全市土地级别，然后在此基础上评定基准地价。2.2、土地定级的技术途径 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，土地定级的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。解决好因素法定级容易出现的土地级别和地价“两张皮”现象。2.2.1 土地级别的形式 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，采取综合定级和分类定级相结合的形式，以综合定级为主，或者只用综合定级。各综合级别内酌情细分均质区片，其中尚未完成开发或未完成土地出让的工业园区划分独立区片，给出工业区片基准地价。2.2.2综合定级的优点 1）综合定级符合城市土地区位理论的要求 由于土地利用是在地租地价的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综合定级体现了土地区位理论的规律。 2）当城市规划不确定时，分类定级出现了在土地收益高、级别高（如商业、金融等用途）区域内的低收益的工业用地的级别反而更低，价格也低的矛盾现象。 3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综合建设